2008年房地产估价师《案例分析》简答题解析（一）

1.复习题P201页，答案P215页。话题内容:
1。商住混合建筑估价正确性的判断。
答:不正确，因为估价对象的用途是商住，所以需要根据不同用途分别进行估价。
2。保险损失价值评估的技术路线。【/br/】答:评估保险事故发生前后评估对象的价值，两者之差为损失价值。对于可修复部件，建议将其修复成本估计为损失值或损失程度。
3。市场法(实际)成本法(低)收益法(高)判断是否正确。【/br/】答:不会，评估房地产价格，其实就是估价师对房地产客观价值的揭示。客观合理的价格或价值应该是公开市场价值——在公开市场上最有可能形成或确立的价格。比较法强调可比实例价格为正常价格或者可以修正为正常价格；收益法强调使用正常的净收益；成本法强调正常重置价格等。说明所有的估值方法都是以公开市场价格为基础的，本质是一样的。
4。商住综合楼抵押评估的技术路线。【/br/】答:(1)对该综合楼的商住楼采用不同的估价方法进行评估，得出各部分价格，然后求和得出总价。
a .计算商住建筑面积；
B .商业部分采用收益法评估，住宅部分通过收集可比实例采用市场比较法评估；
C .两者相加得出总价。
(2)将综合楼作为一个整体，用成本法得出总价。
A .采用市场比较法或基准地价系数修正法计算地价。
B .用重置成本法计算建筑物的价格。
C .将地价和楼面价相加，得到房产总价。
(3)对上述两种方法计算出的综合楼总价进行平均。
(4)根据平均值和评估经验确定最终评估值。
5。收益法和比较法的本质和难点是什么？【/br/】答:比较法的本质是通过已经出售的相同或类似不动产的交易价格，确定不动产在公开市场上最可能的交易价格。难点在于交易修正。收益法的实质是以房地产在估价时点后所能创造的收益来确定房地产在估价时点的价格。很难计算净收入和确定资本化率。
6。在建工程转让评估的主要凭证和技术路线是什么？(虚假现金流法)
答案:(1)国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入资金评估证明等。
(2) a .估算项目完成后的价值；
B .预计续建工程的施工费、专业费、销售税费、购买在建工程应承担的相关税费等。；【/br/】c .将购买在建工程应缴纳的施工费、专业费、销售税、相关税费及续建工程的未来房产价格以动态方式贴现至估价时点；
d .未来房产价格的贴现值扣除购买在建工程应支付的建造费、专业费、销售税及相关税费的贴现值，得到待评估房地产的价值。
7。投标应采用的估价方法和技术路线。【/br/】答:估价机构对开发商的投标报价，对该地块采用假设开发法最为合适，即估价对象的预期价值扣除预期正常开发费用(建设费用、专业费、管理费和与购买待开发土地有关的税费)后的余额，根据剩余金额确定估价对象的价格。
除假设开发法(剩余法)外，评估过程中一般需要使用市场法查看上述宗地的投标报价，作为报价的主要对比数据。另外可以辅以成本法评估作为参考。
8。郊区房产评估的合法性认定(野猪肉卖点)。
回答:(1)不动产的合法性。如果文中没有给出在土地上建房的相关信息，则可以认定其经过了相关部门的规划和审批(如果没有经过规划和其他相关部门的审批，则文中提到的房产是违法的，必须拆迁，估价时要考虑建筑物的拆迁成本和残值)。
(2)酒店客房。应该考虑这种商业场所继续存在的可能性。酒店位于远郊，因建房时以野猪为卖点，现已不再从事野猪养殖。所以能否用于酒店物业，要根据市场调研来确定。如果还能用于酒店，可以用收益法和比较法计算价值，但要扣除土地价值。不能用于酒店用途的，应当采用成本法计量。