房地产估价案例与分析精讲班第67讲讲义

3.2商业房地产评估
商业房地产是指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超市、批发市场等。
另外，餐饮、商务办公、酒店等地产在相当程度上与商业地产相似，所以都具有商业地产的一些特征。影响其价值的个体因素和区域因素与商业地产相似，采用的估值方法也基本相同。所以，说到商业办公、酒店、餐饮等地产，我们就只专注于各自的专业，和商业地产差不多。
3.2.1商业地产的特点及其估值
3.2.1.1商业地产的经营内容大多在同一个商业地产中，往往会有不同的经营内容，如-部分零售，-部分餐饮，-部分娱乐等。不同的业务内容(或不同的用途)——一般有不同的收入水平。如果用收益法估值，就要对企业进行管理。
在3.2.1.2，转租多种商业地产的业主经常将他们的地产出租给他人，一些租户在从业主手中拿走整份租约后，又将其转租给第三方。因此，在评估商业地产时，有必要调查清楚产权。有的估价委托人只是承租人，却以不动产权利人的身份委托估价。
3.2.1.3高档复杂的商业地产，通常有各种形式的高档装修，要准确估算其价值，需要单独计算。
有些地方的习俗是，买了或租了别人经营的商品房后，必须重新装修。因此，在抵押估价、交易估价和转租估价过程中，都应考虑这一因素。
3.2.2商业地产评估的常用方法
3 . 2 . 2 . 1的收益法商业地产的一个主要特点是可以用来获取收益。商业地产的价值体现在其获取收益的能力上，所以收益法是商业地产评估最常用的方法之一-。
在使用收益法进行估值时，首先要准确界定商业地产本身带来的净收益，不要将经营等非地产因素产生的收益与净收益混为一谈。另一方面，要正确选择收益率。
商业地产的业主往往是出租给他人，而不是自己经营。这时候就可以通过出租价值来确定净收益。
3.2.2.2市场法商业地产的转售和转租较为频繁，尤其是小商铺，因此更容易获得比较案例。因此，市场比较法也可以是评估商业地产时的常用方法。【/br/】3.2.2.3成本法在一些估价业务中也会作为辅助手段使用，比如商业不动产的抵押估价或者待变更不动产的估价。
3.2.3影响商业地产估值的主要区位条件
3.2.3.1的繁荣程度是影响商业地产价格的首要因素。
商业繁华程度首先可以从地段是否位于中央商务区来考虑。每个城市都有一个或几个市级商业中心，辐射整个城市，吸引整个城市的购买力(尤其是大宗商品的购买力，如家电、家具等耐用消费品)。这些市级商业中心属于城市最繁华的区域。此外，每个行政区或居住聚集区都会有——或更多区级商务中心，其辐射力低于市级商务区——一般仅限于此区域，其繁华程度也低于市级商务区。在每个居住区内，通常会有一个商业服务集中区，也可以称之为区级商业中心，其繁华程度较低。
对于-like商业地产来说，首先要确定的是它位于哪个级别的商业中心，这样才能知道其所在位置的商业繁华程度。
此外，各地往往还有一些专业市场或专业街，如建材街、布料市场、电器总汇等。如果专营某种商品的商业地产位于相应的专业化市场内(如彩电专营店位于某电器总汇内)，也可以认为其所处位置的繁华程度较高。【/br/】交通条件3.2.3.2商业地产评估要从两个方面考虑交通条件，即客户，一般来说是公共交通的可达性，可以用附近公交线路数量、公交车间隔时间、公交线路连接的居民数量、停车场等指标来衡量。第二，要考虑进车和卸货的便利性。例如，广州-家居服装批发市场曾经因为市政府对附近交通秩序的整治而堵塞了大部分货物通道，导致商场价值大幅下降。
道路交通状况的改善可以给沿途商家带来巨大的车流量。对于商业地产来说，集中的交通流量固然重要，但也要看这些人是不是有效消费者。比如大型商场，由于新建地铁线路的一个出口在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流，但这些拥挤的人群多是路人，反而影响了商场的正常购物环境。所以公共交通特别方便的地方，不适合做高档商业物业。
再比如:在中国南方一个繁忙的外国客运港口，曾经有一个以“港口地产”为宣传口号的大型商业建筑，希望把这个新建的商业建筑变成一个生意兴隆的地方。然而，两年后，商业大厦的经营者发现，附近客运港的庞大人群几乎没有搬到商业大厦购物。这也是因为港口交通带来的人流并不是商业建筑的有效消费群体。
3.2.4影响商业地产估价的主要物理条件
3 . 2 . 4 . 1中商业地产的临街条件——一般来说，所有的商业地产都应该是临街的，而且——一般来说，临街越宽越好。如果它面对几条街，-一般认为有利于商业地产价值的提升。但需要注意的是，如果位于街角的商业地产没有足够的缓冲空间，对其经营也是不利的，因为会影响购物者的流动。
3.2.4.2商业建筑的内部结构应有利于柜台和货架的布置以及购物人流的组织。-一些大型商业建筑往往是单独出租的，所以要求内部空房间可以灵活间隔。3.2.4.3中的
楼层——一般来说，底层的商业建筑当然比上层的好，但是如果有自动扶梯的话，上层的商业建筑和底层的差距就会大大缩小。
3.2.4.4的面积可能会因业务需要而有所不同，但一般来说不应该太小。如果不是大型零售百货，大型交易市场，面积应该不会太大。
3.2.4.5的装修往往占据商业地产价值的很大一部分。同样的房子，仅仅因为装修不同，价值就会相差很大。