估价师考试辅导

要点:
1。房地产项目融资的概念。
2。房地产项目融资方案的编制方法。
3。金融机构审查项目贷款的内容。
4。房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险及风险管理措施。
9.2房地产金融风险
9.2.1房地产开发贷款的风险及风险管理
房地产开发贷款的9.2.1.1风险
(1)政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府与房地产行业相关的各种政策、法律、法规的变化或行业的不规范开发和管理而导致投资方并最终导致贷款方遭受损失的可能性。房地产投资受许多政策因素的影响和制约，如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税收政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资收益目标的实现产生很大影响，从而给投资者带来风险，最终影响银行的信贷资产质量。
(2)市场风险。市场风险是指房地产市场的不确定性给房地产开发投资和贷款带来的风险。由于房地产是不可移动的，一旦投资开发就很难调整或改变，单位价值高，流动性风险大。因此，投资者和银行需要认真分析市场供求的现状和趋势，特别是对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的调整策略，减少对市场行情把握不准带来的损失。
(3)操作风险。经营风险是指由于房地产投资和管理的失误，导致实际经营成果偏离预期值，最终难以偿还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，特定项目风险在房地产贷款的操作风险中占有非常重要的地位。对于房地产开发企业来说，项目的质量对其经营和发展有着至关重要的影响。如果企业超出自身经济实力进行大规模项目建设，扩大圈地，必将导致企业资金链非常脆弱，存在极大的潜在银行风险。
(4)财务风险。高负债率已经成为房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高。近几年一直在76%左右，部分地区超过80%。房地产开发企业普遍缺乏自有资金，主要依靠负债经营。
(5)完工风险。竣工风险是指房地产项目在建设过程中，由于开发周期长、人力物力巨大、涉及管理部门众多、不可抗力和不可控因素等原因，导致项目不能按期竣工、超支的可能性。风险来源主要有:未按时获得政府批准、不可抗力、不可控因素的影响、开发建设投资超支等。
(6)抵押物的估值风险。抵押物估值风险是指银行在发放贷款前对抵押物估值不当导致损失的可能性。抵押是防范开发贷款风险的重要手段，因此抵押资产估值的准确性至关重要。
(7)贷款担保风险。担保风险是指由于担保人在发放贷款时的错误判断而导致贷款难以偿还的可能性。目前商业银行发放的房地产开发贷款，基本都是以贷款项目对应的土地和在建工程作为抵押，但也有一部分是以企业担保的形式进行担保贷款。对担保企业担保能力的评价，往往只是在担保人为借款人担保之前，根据财务报表数据和其他相关指标进行的。然而，在房地产企业的长期贷款期间，银行并不总是关注担保企业是否仍然具有担保能力并采取相应的有效措施。当担保企业经营状况发生较大变化时，会导致贷款担保风险。
金融机构对房地产开发贷款的9.2.1.2风险管理
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，人民银行和银监会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施有:
(1)对未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、施工
(2)对申请贷款的房地产开发企业 要求自有资金不低于开发项目总投资的30%。 严格落实房地产开发企业贷款的担保和抵押，确保其真实性、合法性和有效性。
(3)房地产开发项目应符合国家房地产发展的大方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确保项目的合法性和可行性。
(4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查和审核。对成立不满3年、开发项目较少的专业和集团房地产开发企业，要审慎发放贷款。对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业贷款要严格限制。
(5)房地产开发企业自筹资金有保障后，可根据项目进展情况分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止其挪用贷款用于其他项目或挪作他用。
(6)监控房地产开发企业的销售资金，防止其挪用销售资金开发其他项目或挪作他用。
(七)密切关注房地产开发企业的发展情况，确保商业银行向购买主体结构封顶房屋的个人发放个人住房贷款后，房屋能够在合理期限内正式交付使用。