房地产开发与经营与管理考前辅导第十六讲

第十六讲:房地产金融与项目融资(下)

要点:
1。房地产项目融资的概念。
2。房地产项目融资方案的编制方法。
3。金融机构审查项目贷款的内容。
4。房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险及风险管理措施。

9.2房地产金融风险
9.2.1房地产开发贷款的风险及风险管理
房地产开发贷款的9.2.1.1风险
(1)政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府与房地产行业相关的各种政策、法律、法规的变化或行业的不规范开发和管理而导致投资方并最终导致贷款方遭受损失的可能性。房地产投资受许多政策因素的影响和制约，如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税收政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资收益目标的实现产生很大影响，从而给投资者带来风险，最终影响银行的信贷资产质量。
(2)市场风险。市场风险是指房地产市场的不确定性给房地产开发投资和贷款带来的风险。由于房地产是不可移动的，一旦投资开发就很难调整或改变，单位价值高，流动性风险大。因此，投资者和银行需要认真分析市场供求的现状和趋势，特别是对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的调整策略，减少对市场行情把握不准带来的损失。
(3)操作风险。经营风险是指由于房地产投资和管理的失误，导致实际经营成果偏离预期值，最终难以偿还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，特定项目风险在房地产贷款的操作风险中占有非常重要的地位。对于房地产开发企业来说，项目的质量对其经营和发展有着至关重要的影响。如果企业超出自身经济实力进行大规模项目建设，扩大圈地，必将导致企业资金链非常脆弱，存在极大的潜在银行风险。
(4)财务风险。财务风险是指房地产投资者利用财务杠杆，即债务融资，导致现金收入不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资金额大，建设周期和投资回收期长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资要求，其投资所需的部分甚至大部分资金需要通过银行贷款来满足。因此，高负债率已经成为房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高。近几年一直在76%左右，部分地区超过80%。房地产开发企业普遍缺乏自有资金，主要依靠负债经营。
(5)完工风险。竣工风险是指房地产项目在建设过程中，由于开发周期长、人力物力巨大、涉及管理部门众多、不可抗力和不可控因素等原因，导致项目不能按期竣工、超支的可能性。风险来源主要有:未按时获得政府批准、不可抗力、不可控因素的影响、开发建设投资超支等。
(6)抵押物的估值风险。抵押物估值风险是指银行在发放贷款前对抵押物估值不当导致损失的可能性。抵押是防范开发贷款风险的重要手段，因此抵押资产估值的准确性至关重要。
(7)贷款担保风险。担保风险是指由于担保人在发放贷款时的错误判断而导致贷款难以偿还的可能性。目前商业银行发放的房地产开发贷款，基本都是以贷款项目对应的土地和在建工程作为抵押，但也有一部分是以企业担保的形式进行担保贷款。对担保企业担保能力的评价，往往只是在担保人为借款人担保之前，根据财务报表数据和其他相关指标进行的。然而，在房地产企业的长期贷款期间，银行并不总是关注担保企业是否仍然具有担保能力并采取相应的有效措施。当担保企业经营状况发生较大变化时，会导致贷款担保风险。
金融机构对房地产开发贷款的9.2.1.2风险管理
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，人民银行和银监会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施有:
(1)对未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证的 和建筑
(二)房地产开发企业申请贷款，要求自有资金不低于开发项目总投资的30%。 严格落实房地产开发企业贷款的担保和抵押，确保其真实性、合法性和有效性。
(3)房地产开发项目应符合国家房地产发展的大方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确保项目的合法性和可行性。
(4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查和审核。对成立不满3年、开发项目较少的专业和集团房地产开发企业，要审慎发放贷款。对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业贷款要严格限制。
(5)房地产开发企业自筹资金有保障后，可根据项目进展情况分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止其挪用贷款用于其他项目或挪作他用。
(6)监控房地产开发企业的销售资金，防止其挪用销售资金开发其他项目或挪作他用。
(七)密切关注房地产开发企业的发展情况，确保商业银行向购买主体结构封顶房屋的个人发放个人住房贷款后，房屋能够在合理期限内正式交付使用。
9.2.2土地储备贷款的风险及风险管理
土地储备贷款的9.2.2.1风险因素
(1)土地储备中心自有运营资金严重不足，主要依靠银行贷款。由于征地项目量大，动辄上千万甚至上百亿元，政府的前期投入有限，甚至个别中心的注册资金都不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分是银行贷款。如遇拆迁、合并、过户时间等不确定因素，将难以还贷。
(2)土地出让计划不明确，还款资金时间无法与贷款期限匹配。由于土地征收时间一般由政府根据旧城改造或新区建设的需要决定，土地出让方案一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场考虑，根据目前土地储备贷款的情况，大部分项目的具体出让时间并不明确，因此在发放贷款时往往并未确定土地出让的时间， 导致贷款期限与过户时间不匹配，具体还贷来源难以按期落实。
(3)土地储备中心贷款抵押法律问题引发的风险。目前，土地储备机构对商业银行贷款的担保主要采取土地使用权担保和抵押两种方式。从实用的角度来看，这两种方法都存在一些问题。在贷款担保操作过程中，土地储备机构向银行贷款时，政府财政部门或其他有关部门会与银行协商，并向银行出具“书”。考虑到政府的信用，银行会为银行办理贷款。事实上，政府和机构不能作为担保人，担保在法律上是无效的。在土地储备中心的抵押贷款中，土地储备中心只是代理政府部分职权的机构，并不是真正的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。