房地产开发与经营与管理考前辅导（二）

1.2不动产投资的特点

1.2.1固定或不可移动的位置
固定或不可移动的位置是不动产资产最重要的特点。对于股票、债券、黄金、古董等有形或无形的财产，如果持有人的地方没有市场，那么他可以很容易地把它们带到其他有这种市场的地方进行交易。但是，房地产就完全不同了。它不仅受区域经济的约束，还受其周边环境的影响。所谓“房产的价值在于地段”。房产不能脱离周边而单独存在，这就强调了地段对房产投资的重要性。
不动产资产的不可移动性要求不动产的位置必须对开发商、购房者和租户具有吸引力。也就是说，它可以使开发商通过开发投资获得适当的开发利润，使购房者获得合理稳定的经常性收入，使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润，并有能力支付租金。
当投资者准备进行房地产投资时，他们非常重视对房地产宏观位置的研究。显然，租客肯定不愿意长期租住在环境恶化、城市功能下降的区域的物业。此外，房地产的投资价值不仅受其当前净租金水平的影响，还与其所在区域的房地产整体升值潜力密切相关。
由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来区域环境可能发生的变化和对某一具体物业的考虑是同等重视的。通过对城市规划的理解和分析，我们可以正确地、有预见性地选择投资地点。
[例]不动产资产的不可移动性要求不动产的位置必须对()有吸引力。
A .购房者b .开发商c .承包商d .租户
答案:Abd
1.2.2生命周期长
土地不会被破坏，投资者在其中的权益通常在40年以上，拥有这一权利的期限可以根据法律延长；地面上的建筑物及其附属物也具有良好的耐久性。因此，房地产具有生命周期长的特点，房地产投资是一项长期投资。
房地产既有经济生命，也有自然生命。经济寿命是指在正常的市场和经营状态下，房地产的经营收益大于其经营成本的持续时间，即净收益大于零；自然寿命是指房地产从地上建筑物竣工使用到主要结构构件和设备自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
自然寿命一般比经济寿命长得多。理论上，当房产的维护成本高到没有租客感兴趣的时候，干脆就让它空放在那里。然而，现实情况是，如果房地产得到良好的维护，其较长的自然寿命可以使投资者从一项房地产投资中获得几项经济寿命，因为如果对建筑物进行一些改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者可以用比重新购买另一项房地产少得多的投资继续获得可观的利润。
国外研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质有关。一般来说，公寓、酒店、剧场建筑的经济寿命为40年，工业厂房、普通住宅、办公楼
为45年，银行、零售商业建筑为50年，仓储建筑为60
年，农村建筑为25年。需要指出的是，税法规定的固定资产
投资回收或折旧年限往往是根据国家税收政策确定的，与不动产的经济寿命或自然寿命不一定相同
。
【例题】房地产的经济寿命是指该房地产开始使用的时刻至()。
A .收益为零b .产生的收益超过其使用成本
C .收益为零d .收益率小于基准收益率
答案:c。