房地产开发与经营与管理考前辅导第七讲

第7讲现金流和资金的时间价值

重点和难点:

应该掌握:

1.现金流量表的绘制方法
2。名义利率和实际利率的概念和关系
3。资本当量值的计算公式及其应用。
熟悉现金流、资金时间价值、利息和利率、单利和复利等概念。
5.1现金流量

5.1.1现金流量的概念

房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面来考察。
房地产开发活动从物质形态上看，表现为开发商使用各种工具设备，消耗一定的能源，通过土地开发活动和各种建筑材料和构件的使用，最终生产出可供人类生产或居住的房地产商品。从货币角度看，房地产开发活动的特点是投入一定的资金，花费一定的成本，通过房屋的出售或出租获得一定的货币收入。
对于一个特定的经济系统，投入的资本、花费的成本和获得的收益，都可以看作是以货币形式(包括现金和其他形式的货币支付)体现的资本流出或资本流入。
在房地产投资分析中，将某项投资活动视为一个独立的系统，在一定时期内实际流出或流出的资金称为现金流量。其中，流出体系的资金称为现金流出，流入体系的资金称为现金流人。现金流出和现金流入的差额称为净现金流量。
不同类型和特点的经济活动，现金流入和现金流出的具体形式会有很大的不同。对于房地产开发投资项目，现金流人通常包括销售收入、租金收入、利息收入和贷款本金收入，而现金流出主要包括土地成本、施工成本、还本付息、营业费用和税金。
房地产投资分析的目的是考察一个具体的房地产投资项目在不同运营模式或技术方案下的现金流出量和现金流入量，选择合适的运营模式或技术方案以获得经济效果。
5.1.2现金流量表
将一项投资活动作为一个独立的系统，其资金流动(收入或支出)、金额和发生时间都是不同的。为了正确评价经济效果，我们有必要借助现金流量表进行分析。
现金流量图是用来反映投资项目在一定时期内的资金运动状态的简化图表，即把经济系统的现金流量绘制成时间坐标图，表示每一笔现金流入和流出与对应时间的对应关系。

绘制现金流量表的基本规则是:
(1)以横轴为时间轴，向右延伸代表时间的延续，轴上的每个刻度代表一个时间单位。两个刻度之间的时间长短称为计息期，可以是年、半年、季、月。横轴上的“0”点通常表示当前时间点，也可以表示资金运动的时间起点或某个基准时间。时间点“死”表示第一个计息周期结束，第二个计息周期开始，以此类推。
(2)如果现金流出或流出不是发生在计息期的期初或期末，而是在计息期内，为了简化计算，公认的习惯做法是将其代数和视为发生在计算期末，称为期末约定法。总的来说，这种简化的假设可以满足投资分析的需要。
(3)为了与期末约定法保持一致，在绘制资金现金流量表时，将初始投资P作为最后一个周期的期末，即第0个周期的期末，这是相关计算中第0个周期的原点。
(4)相对于时间坐标的垂直箭头表示不同时间点的现金流量。现金流量表中垂直箭头的箭头通常表示正现金流和负现金流(图5-2)。计息期内的现金流量净额是指该期间现金流量的代数和。

5.2资金的时间价值

5.2.1资金时间价值的概念

金钱的价值会随着时间而变化。今天可以投资的一笔钱，即使不考虑通货膨胀，也比将来可以得到的同样多的钱更有价值。因为目前可用的资金可以用来立即投资并带来收益，但未来可用的资金不能用于当前的投资，不能获得相应的收益。
因此，相同金额的资金在不同的时间点具有不同的价值，相同金额的资金在不同时间发生的价值差异称为资金的时间价值。
这一点，以在银行存钱或者向银行借钱为例，就很容易理解了。现在1000元存入银行，一年后本息之和为l 060元，一年后增加的60元就是一年内放弃1000元货币使用权的奖励。换句话说，这60元就是1000元一年的时间价值。
资金的时间价值可以从两个方面来理解:
(1)随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象被称为资本增值。在市场经济条件下，资本随着生产和交换不断运动，生产和交换活动会给投资者带来利润，表现为资本的增值。从投资者的角度来看，基金的增值特性使其具有时间价值。
(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲眼前的消费是为了获得未来更多的消费，个人储蓄的动机也是如此，国家积累的目的也是如此。从消费者的角度来看，由于放弃现货消费的损失，资金的时间价值体现在补偿上。
资金的时间价值取决于很多因素。从投资角度看，主要有:投资利润率，即单位投资所能获得的利润；通货膨胀率，即由于货币贬值造成的损失的补偿；风险因素，即对风险可能造成的损失的补偿。
在技术经济分析中，资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。
其实银行利息也是资金时间价值的体现，利率是资金时间价值的标志。
由于资金的时间价值，无法直接比较不同时点的现金流。所以同时通过一系列的转换和比较，才能符合客观实际。这种考虑资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择的科学性和可靠性。
举例:判断。
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现在因放弃即期消费的损失而得到的补偿上。
回答:正确。