房地产开发与经营与管理考前辅导（五）

1.5风险和投资组合

投资组合理论涉及到很深的数学知识，这里只介绍其基本原理，以便指导房地产投资分析。需要指出的是，随着大型机构投资者的增长，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。因此，我们在这里试图让读者了解什么是投资组合理论，以及为什么可以通过各种投资的组合来降低投资风险。
1.5.1投资组合理论
投资组合理论的主要论点是，对于同样的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。例如，在高通胀时期，投资项目A的收益增长可能超过通胀的增长率，而投资项目B的收益可能出现负增长。在这种情况下，通过组合合适的投资项目，可以实现最终的、理想的长期投资策略。换句话说，目标是找到一个在固定的预期收益率下使风险最小化，或者使收益处于预设的可接受风险水平的投资组合。
比如有人突然得到一大笔钱，他是把所有的钱投入一个项目，还是分开投入不同的项目？明智理性的人通常会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去获得高收益的机会，但不会血本无归。基金会的资金运用模式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提是资金的安全性和收益的稳定性。只有满足这两个前提条件，收入的目标才能实现。
大型机构投资者在投资房地产时，非常注重其区域分布、时间分布、项目类型分布的合理性，以免承担太大的风险，失去获取更高收益的机会。
例如，香港新鸿基地产投资有限公司董事会决议中，要求在中国大陆的投资不得超过其投资总额的10%；擅长开发工业物业的香港天安中国投资有限公司在经营策略中要求必须投资一定比例的商业物业和住宅物业，以分散投资风险。