房地产开发与经营与管理考前辅导第三讲

第三讲:房地产开发的投资决策与前期工作

重点和难点:

要掌握房地产开发的概念和主要程序。八个步骤、四个阶段以及每个阶段的主要工作内容。
您应该熟悉投资机会选择和决策方法，以及土地使用权获取方法。
我们所了解的是规划审批、开工审批、建设工程招投标的工作程序和内容。
3.1房地产开发程序概述

房地产开发

房地产开发是通过各种资源的组合使用，为人们提供居住空用房，改变人类生存的物质环境的活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共设施、劳动力、资金和专业经验。随着社会经济的发展，房地产开发变得越来越复杂。不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，还需要开发商具备市场分析与营销、项目策划与投资决策、国家法律和各级政府及其部门的政策法规、经济合同、金融、城市规划、建筑设计、施工技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销、资产管理等方面的知识。
随着房地产开发活动的复杂化，越来越多的专业人员开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业人员的发展和成长。然而，无论开发活动变得多么复杂，无论开发商变得多么聪明，他们都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
3.1.2房地产开发的主要程序
房地产开发的主要程序包括八个步骤，即寻找投资机会、筛选投资机会、可行性研究、取得土地使用权、规划设计及方案审批、签署相关合作协议、施工及竣工验收、市场推广、物业管理。这八个步骤可分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分不是一成不变的，在某些情况下，每个阶段的工作可能要交替进行。如果开发工作遵循一个理论上的程序，即项目完成后找到买家或租户时，开发程序将按上述顺序进行。但开发项目在建设前或建设过程中预售或出租给置业者或使用人的，在第二、三阶段之前进行第四阶段。但无论顺序如何变化，这几个阶段基本可以概括大部分住宅物业、商业物业、工业物业开发项目的主要实施步骤。

3.2投资机会选择和决策分析

投资机会选择和决策分析是整个开发过程中最重要的环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
3.2.1投资机会选择
所谓投资机会选择，主要包括寻找和筛选投资机会两个步骤。
开发商在寻找机会的过程中，首先要选择开发项目所在的城市或区域，然后根据自己对当地房地产市场供需的了解，寻找投资的可能性，也就是我们通常所说的“看地”。这时候开发商可能面临几十种投资可能。对于每一种可能性，他们都要根据自己的经验和投资能力，在头脑中迅速初步判断其可行性。在接下来的机会筛选过程中，开发商会把自己的投资想法放到具体的一块土地上，进一步分析其客观条件是否满足，并通过与该土地目前的所有者或使用者、潜在的租户或买家、自己的合作伙伴和专业人士接触，提出初步的方案。如果认为可行，他可以主动购买土地使用权或合作意向书。
3.2.2决策分析
投资决策分析主要包括项目的市场分析和财务评价。【/br/】前者主要分析供求关系、竞争环境、目标市场及其应付价格水平，后者根据市场分析结果对项目的营业收入和费用进行对比分析。这项工作应该在签署任何协议之前完成。这样，开发商可以有充分的时间和自由来考虑相关问题。
需要注意的是，市场调研在选择投资方向、初步确定发展目标和方案、定位目标市场、开发产品等方面具有重要作用。往往关系到一个项目的成败。
例如:
1。我们通常所说的“看地”，属于房地产开发阶段。
A投资机会选择与决策分析B前期工作
C建设阶段D租售阶段
答案:A
2 .研究定位项目市场进行目标市场和产品开发，属于房地产开发的()阶段。
A投资机会选择与决策分析B前期工作
C建设阶段D租售阶段
答:A

3.3以前的工作

在通过投资决策分析确定了具体的开发位置和项目之后，在购买土地使用权和开发项目的建设过程开始之前，还有大量的工作要做，主要涉及与整个开发过程相关的各种合同和条件的谈判和签署。通过前期投资分析，开发商可以找出一系列必须提前估算的因素。在购买土地使用权和签订建设合同之前，他们必须尽可能准确地量化这些因素。
在初步投资决策分析的主要部分得到彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，如购买土地使用权。当然，最理想的是在所有的影响因素都彻底搞清楚之后，再去购买土地。如果很难做到这一点，以便在激烈的市场竞争中抓住有利时机，开发商也应该分析和评估他们可能承担的风险。
3.3.1取得土地使用权
没有土地，任何开发计划或项目的实施都只能是空谈空。在完成市场分析等前期调研工作和项目评估后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。根据开发项目的特点，开发商在主要通过有偿出让方式取得土地使用权的同时，可以通过政府行政划拨方式取得公益性项目或部分公益性项目的土地使用权。
3.3.1.1政府土地收购储备与土地一级开发
土地收购储备是指市政府通过设立专门机构，负责本行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发和土地交易活动的一种工作制度。这一制度的建立旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供应数量和价格的有效性，保障政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
土地一级开发是指市政府根据土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划以及年度土地供应计划，委托当地土地收购储备机构组织土地征用、农转用、拆迁、市政道路等基础设施建设的行为。
对于纳入政府土地收购储备范围的土地，在出让土地使用权之前，需要按照土地一级开发的模式进行土地开发。目前，奈仁政府土地收购储备范围内的土地类型主要有:新增建设用地中的经营性开发用地；已纳入危旧房改造计划的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、合并或其他原因调整的原划拨国有土地，包括原城市基础设施改造中调整的划拨土地；依法收回的闲置土地；政府依法收购、整理的国有土地；土地使用权期限届满，政府依法收回的土地；以出让方式取得土地使用权后，无法继续履行出让合同且不具备出让条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市区范围内无合法使用权的国有土地；其他法律法规规定可以收回的国有土地。
一级土地开发常见的操作程序是:制定城市的短期、中期和长期社会经济发展规划；对城市土地利用进行详细调查，掌握可开发土地资源的数量、质量和分布情况；制定区域发展的控制性规划和详细规划；根据确定的优先顺序，选择开始开发的地块或区域；编制土地一级开发项目可行性研究报告，并获得相关部门的批准；土地管理部门应协助办理土地出让(或划拨)手续；制定拆迁补偿安置方案，并取得政府主管部门的批准；开展现场土地开发工作，满足相应的建设条件；测算土地开发成本，评估土地价格，根据土地出让方案，通过政府土地市场以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。
土地收购储备制度的建立和一级土地开发模式的普遍推行，促进了公开、公平、透明的土地供应市场建设，改变了开发商获取土地使用权的传统程序，也对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格产生了重大影响。但由于土地一级开发工作由政府土地收购储备中心进行，土地开发项目通常会发包给私人开发商，这也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。