房地产估价师:评估房产投资价值计算三大公式

考察一个地方是否值得投资，最重要的是评估其投资价值，即考虑房产的价格与预期收益之间的关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估计你的财产价值，所以试试吧。

一个大公式:租金乘数小于12。

租金乘数，一个比较总售价和年总租金收入的简单公式(租金乘数=投资额/年潜在租金收入)，小于12。
上述西藏南路的小户型，2001年售价22万，月租1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被视为大多数租赁物业的分界线。如果房产的租金乘数超过12倍，很可能带来负现金流。现在这套房子的价格涨到了60万，但是月租金还不到2000，租金乘数涨到了25倍，已经大大超出了合理范围。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己的要求进行比较，也可以在不同物业之间进行比较，以较小者为准。但这种方法没有考虑房屋空购买和租金拖欠的损失，以及运营费用、融资和税收的影响。

大公式:8-10年收回投资。

考虑到租金、价格和前期的主要投资，回收期法比租金乘数有更广的适用范围，还可以估算资金回收期的长短。其公式为:
投资回收期=(首付+提前还款期内的按揭还款)/[(月租金-月按揭还款)×12。
一般来说，回收年限越短越好。合理的年限大概是8到10年。以西藏南路的小户型为例。假设2001年首付5万，月供1000，一年后交房。当时其投资回收期为10.3年。但2005年，由于房价上涨，房租并没有同时上涨。现在购买这套房产的月租金收入无法弥补月供，实际上面临着投资无法收回的情况。

大公式:15年的收入值这个钱吗？

另外，也可以参考以下国际专业金融公司的财产评估公式。
如果房产年收入× 15年=房产购买价格，则房产物有所值；如果房产年收入×15年>房产购买价格，房产仍升值空；如果房产年收入×15年(房产购买价格)，房产价值已经被高估。
以上述小户型为例。2001年，年租金收入18000元，乘以15就是27万元，高于当时的售价22万元，值得投资。但现在以月租2000元计算，合理价值36万元，远不及现在的售价60万元，价值已经透支。
以上是三种常用的比例和比值法。其中有些仅通过简单的预测和分析就可以帮助投资者快速做出判断，有些则需要专业的投资分析来计算其他指标以增加可靠性。比如地段好的房产，租金回报率可能低，但升值前景更好，或者普通的房子可以享受税收减免，一定程度上可以弥补过高的租金乘数。