房地产估计师考试相关知识笔记整理（二）

第二章房地产价格与估价知识

▲房产之所以有价格，需要三个条件:①有用性；②稀缺；③有效需求。
▲房地产价格的特点主要包括:
①房地产价格受区位影响较大；
②房地产价格本质上是房地产权益的价格；
③房地产价格既有交换价格，也有使用价格；
④房地产价格是在长期考虑下形成的；
⑤房地产价格通常是个体形成的，容易受到交易者个体因素的影响。
▲一个不动产的位置是指该不动产与空位置和距离上的其他不动产或事物之间的关系。除了它的地理坐标，还包括他离重要地方的距离，楼盘离其他地方的可达性，楼盘到其他地方的便利性，楼盘的周边环境和景观。
▲最简单也是最常见的方法就是通过距离来测量位置。
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▲在经济学中，广义的价值包括使用价值和交换价值。使用价值是指这类商品满足人们需要的效用。交换价值是指这种商品和其他商品之间交换数量的关系或比例；通常用金钱来衡量；(即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品)
▲如果没有使用价值，肯定没有交换价值，但反过来就不一定了，即没有交换价值，就没有使用价值，比如空气。房地产作为一种商品，既有使用价值，也有交换价值。
▲房地产的投资价值是指房地产对特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿对房地产做出的估计价值或评价。
▲市场价值是指房地产对典型投资者的经济价值。市场价值是一种客观的、非个人的价值。市值随时间变化，时高时低。
▲大于等于房地产的市场价值，这是投资者投资行为或交易得以实现的基本条件。
▲交易价格，简称成交价，是双方达成的实际交易价格。
▲交易价格可能正常，也可能不正常。交易价格可分为正常交易价格和异常交易价格。
在卖方市场，交易价格往往偏高；在买方市场，交易价格往往较低。
▲市场价格是指某种不动产在市场上的总体和平均水平价格，是这种不动产大量交易价格的抽象结果。市场价格是短期均衡价格。
▲理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求等于真实供给的条件下形成的价格。理论价格是长期均衡价格。
▲原值，也称原值、原价、历史成本、原始采购成本。它是资产在最初购买时的价格或发生的支出。原始值总是相同的。
▲账面价值又称账面净值和折余价值，是资产原值减去应计会计折旧后的余额。账面价值随着时间而减少。
▲从政府对价格的控制或干预程度来看，价格有:1。市场调节价格；2.政府指导价；3.政府定价。
▲市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。(如商品房销售价格)
▲政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门制定的，指导经营者按照定价权限和范围制定基准价及其浮动幅度的价格。(比如经济适用房的售价。保障房利润要控制在3%以下。]
▲政府定价是指政府价格主管部门或者其他有关部门根据定价权限和范围制定的价格。(如出售公房的标准价和成本价)。
▲政府对房地产价格的干预包括:限价；价格最低；指定成本构成或利润率。
▲保障性住房的费用包括:①征地拆迁补偿；②勘察设计和前期工程费用；③建筑安装费用；④住宅小区基础设施建设费用；⑤管理费；⑥贷款利息；⑦税收。
▲基准地价、标定地价、房屋重置价是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。
▲总价是指某个案例或某个地理区域的房地产整体价格。
▲单价是指一个计量单位的价格。
▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平米。
▲楼面价，又称单位建筑面积价格:单位建筑面积的平均地价。
楼面价与总地价的关系为:楼面价=总地价/总建筑面积
这个公式可以找到楼面价、土地单价、容积率之间的关系。
即楼面价=土地单价/容积率
▲中国大陆目前的租金包括市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
▲实价是指成交日一次性支付的价格，或者从成交日未一次性支付的价格到成交日的折扣价格。
▲名义价格是指在成交日声明的价格，但不是在成交日一次性支付。
▲实际交易中几种付款方式:
1。要求在成交日一次性支付；
2。如果在截止日期一次性付清，将给予折扣；
3。从成交日起分期付款；
4。同意将来一次付清；
5。通过抵押贷款支付。
▲房产现货价格是指以当前房产为交易标的的价格。
▲房地产期货价格是指未来房地产交易的价格，最常见的是远期房价。远期房价通常低于现有房价。
▲远期房价与现有房价的关系如下:远期房价=现有房价-远期房屋到现有房屋租金的预计净收入的贴现值-风险补偿。
▲现货交易，现在交割，现在一次性付款，这是典型的现货交易。
▲现货交易，期货交割，未来一次性付款，这是典型的期货交易。
▲起拍价、标价、成交价、均价是商品房销售中出现的一组价格。
▲底价、起拍价、出价、成交价是房地产拍卖中出现的一组价格。
▲起拍价是指销售的商品房。起拍价不能反映所售商品房的真实价格水平。
▲成交价格为商品房买卖双方的实际成交价格。
▲价目表是指商品房销售者在其价目表中注明的不同楼层、朝向、户型的商品房销售价格。
▲均价是所售商品房的均价。它一般能反映所售商品房的价格。
▲土地价格简称地价。如果是一块空没有建筑物的土地，这个价格是指土地的价格；
土地的“生熟”程度主要包括以下五种:(1)无偿占用的耕地。(2)已征用补偿但“三通一平”及以上未开发的土地；(3)已开发“三通一平”及以上的土地；(四)城市旧区拆迁土地。(5)已完成补偿安置的城市空。
▲建筑价格是指建筑部分的价格，不包括建筑所占土地的价格。
▲溢价是指需要向政府缴纳的溢价。
需要补交土地出让金的情况主要有四种:
(1)改变原土地使用权出让规定的用途；
(2)提高土地使用权原出让时规定的容积率；
(3)以划拨土地使用权转让、出租、抵押房地产的；
(4)出让土地使用权期满后的后续期限。
▲影响房地产价格的因素有八类:①自身因素；②环境因素；③人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧国际因素。
▲与房地产价格直接相关的自身因素有:建筑的新旧、品质、功能、平面布局、外观形象等。
▲影响房地产价格的环境因素主要有:声学环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境。
▲影响房地产价格的因素有日照、风向、降水、地形和自然周期性灾害等。
▲影响房地产价格的人口因素有:人口规模、人口素质、家庭规模。
▲影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展、储蓄、消费、投资水平、财政收支和财政状况、物价、建筑人工成本和居民收入。
▲影响房地产价格的社会因素主要有:政治稳定、社会治安、房地产投机和城市化。
▲炒房对房地产价格的影响可能出现以下三种情况:①房地产价格上涨；②房地产价格下跌；③起到稳定房地产价格的作用。
▲影响房地产价格的行政因素主要有:房地产制度(房地产制度可能影响房地产价格)、房地产价格政策、行政隶属关系的变化、特殊政策、城市发展战略、城市规划和土地利用规划、税收政策、交通管制。
▲影响房产价格的心理因素主要有:买卖心态、个人喜好、时尚氛围、亲近名宅的心理、讲究风水或吉利数字。
▲影响房地产价格的国际因素主要有:世界经济形势、军事冲突、政治对立和国际竞争。
▲房地产评估的基本方法:比较法(重点复习)、收益法、成本法。
▲比较法适用的对象是交易性房地产。即房地产开发用地、住宅用地、写字楼用地、商场用地和标准工业厂房用地等。
▲比较法的适用条件:在同一供求范围内，有多宗类似的不动产交易。
▲先举个可比的例子，要符合以下要求:1。是估价对象的类似房地产；2.交易日期接近评估时点；3.交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格。
▲建立价格可比性的基础包括:1。统一支付方式；2.单位统一采用；3.统一货币和货币单位；4.统一区域的内涵；5.统一区域单位。
▲不动产状态的变更可以分为区位状态变更、股权状态变更和实体状态变更。
▲区位条件影响的修正包括:繁华程度、交通便利程度、环境景观、公共设施完备程度、道路状况、朝向、楼层等。
▲可比实例成交日至估价时点期间，房地产价格可能发生三种情况的变化:1。上升；2、稳定；3.坠落。
▲成本法是通过计算估价对象在估价时点的重新购建价格，再扣除折旧，估算估价对象客观合理价格或价值的方法。
▲成本法的适用对象:
1。没有收入，交易很少的房产；(如学校、图书馆、体育馆、医院、政府大楼、厂矿、码头、机场等。)
2。市场不完善或市场小的房地产不能用比较法估价。
▲价格等于成本加上长期平均利润，需要满足两个条件:一是自由竞争；第二，这种商品可以大量生产。
▲成本法估价一般分为以下四个步骤:1。收集房地产开发的成本、税收和利润信息；2.估计重新购买和建造价格；3.估计折旧；4.计算累计价格。
▲房地产价格通常由以下七项组成:1。土地收购成本2。开发成本3。管理费用。投资兴趣。销售成本6。销售税。开发利润。
▲成本法最基本的公式:累计价格=重购价格-折旧
▲在实际计价中，建筑物的折旧包括材料折旧、功能折旧和经济折旧。
▲计算建筑物折旧的方法有:年限法、实际观察法、新折现法。
▲从收益法的角度来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。它的水平取决于三个因素:1。可用收入的大小；2.可用收入的长度；3.获得这一净收入的可靠性。
▲收益法适用的对象:有收益或潜在收益的不动产。(如:商店、写字楼、住宅、酒店、餐厅、游乐场、剧院等。)
▲收益法最简单的公式:V=a/r (v代表收益价格；a代表净收入；r代表资本化率或贴现率)。
▲房产的收益可以分为实际收益和客观收益。
▲资本化率的计算方法有两种:1。市场抽取法；2.积累法。
▲市场提取法是采集同一市场中三个以上相似的价格、净收入等信息，选择相应的收益公式计算资本化率。
▲收入乘数包括:总租金乘数、潜在总收入乘数、有效总收入乘数和净收入乘数。
▲收入乘数法包括毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收入乘数法。
▲毛租金乘数法一般用于土地或出租房屋和公寓的估价。