房地产估价要重视安全因素对房地产价值的影响

1.介绍

房地产评估实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益、成本法中的土地使用权出让金、补偿安置费、勘察设计费、公共配套设施建设费及相关税费、收益法中的预期未来净收益及风险等。，已引起房地产估价师的重视，并成为估价结果的直接依据，而保证房地产正常使用的安全因素往往被有意或无意地忽略。安全使用是实现房地产价值的前提，因此在估价实践中必须充分考虑安全因素，并将其纳入价值影响因素体系。房地产估价涉及的安全因素极其广泛，包括自然条件、设计施工、环境污染、室内装修等诸多安全隐患。

2.自然条件的安全分析

地震、沙尘暴、冰雹、大雪、雷暴等自然条件无时无刻不在考验着我们家庭办公和娱乐场所的安全。它们对安全办公和居住造成的威胁大多是区域性的，房地产估价师可以从宏观角度把握这些区域性的安全因素。比如1976年7月28日，7.8级的唐山大地震，一夜之间把整个城市变成了一片废墟。如果在城市规划中能充分考虑地质板块结构并进行搬迁，在设计和施工中能充分考虑框架结构，就不会造成这样的灾难。成都地处“天府之国”，从未经历过特大地震灾害。从地质板块构造理论来说，并不位于板块边缘的地震和火山活跃区，所以地震对成都楼市安全威胁不大。

我国地处北半球，北方寒冷，房屋应朝南朝西，朝北朝东，以增加冬季室内日照时间。南方天气炎热，房屋要朝东朝南，朝西朝北，这样可以降低夏季室内温度，减少中暑的机会。北方多雪，屋顶形状适合快速自然除雪。南方多雨。在夏天，它是暴风雨，雷电交加，河水泛滥。窗户玻璃破碎、雷击引发火灾、洪水造成财产损失甚至人员伤亡等事故的报道经常见诸报端。在鉴定实践中，要注意窗户设计是否合理、玻璃安装是否牢固、防雷设施是否锈蚀、排水设施是否通畅、沿江楼盘是否处于洪峰之下等安全因素。湖北省武汉市在长江防汛墙开发高档商品房。商品房虽然享有长江美景，却因为危及长江防洪安全，受到洪涝灾害威胁，经济损失超过2亿元，不得不被炸毁。

3.设计和施工的安全分析

3.1基础安全系数

作为不动产，决定了建筑物对土地的依赖性。地基的质量直接关系到建筑物的安全，是造成建筑事故的重要原因。地基事故一旦发生，后果极其严重，补救极其困难。因此，在规划设计阶段，必须保证地基有足够的承载力，满足总沉降和不均匀沉降限制在规定范围内的变形要求。通过查看竣工验收报告，检查施工前是否进行了标准贯入试验，以通过含水量分析试验确定非粘性土的密实度和粘性土的稠度，是否通过载荷试验方法确定地基的容许承载力。在此基础上，合理设计建筑高度，合理确定基础底面面积、截面形式、埋深和建筑间距，满足安全要求。在估价实践中，应尽量获取与地基安全有关的资料，调查地质构造、地形地貌、土质边坡的距离、失稳的可能性、排水设施是否完备等安全因素。1972年盛夏，香港普降大雨，降雨量达1658.6毫米，导致山坡残积土软化滑动。7月18日，发生了一场大地震，导致宝成大厦倒塌。由于楼与楼之间的距离过小，还砸到了相邻一栋楼的一角，造成了巨大的人员伤亡和财产损失。此外，鉴定人还应综合分析保证边坡稳定的挡水、排水设施，调查地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋等形成。，确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需要特殊处理的土，并采取相应的安全措施。

3.2建筑安全因素

它是建筑物不动产使用价值的载体，一旦建成就很难纠正或修复。它的设计合理性和施工质量直接关系到人民的生命财产安全，像豆腐渣工程这种没有安全使用保障的建筑是没有价值的。房子的主要功能是承重。墙、柱、梁、板、楼梯、屋顶等结构的共同作用是将建筑物、屋顶、屋顶花园、积雪、家具静荷载和动荷载的自重通过柱、墙传递给地基，起到房屋骨架的作用。它与屋顶和房屋外墙形成一个封闭空的房间，可以起到防雨、防水、保温、隔音的作用。门、窗、阳台、遮阳篷、台阶、围裙等。，作为建筑的一个组成部分，为房间的通风、透光和出入提供方便。在鉴定实践中，应重点关注墙柱力学设计的合理性，特别是当墙柱出现脱皮、裂缝、露筋锈蚀等情况时，鉴定人应进行全面的受力分析，确保墙柱有足够的承载力。对于地板来说，如果有裂缝、空鼓、砂、木地板腐朽、翘曲、松动、油漆老化，也要引起高度重视。现场勘察结束后，将严格按照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等标准规范逐项进行安全影响评估打分，作为成新率或尚可使用年限的依据。