房地产开发经营与管理（上）

考试要求
根据考试大纲的规定，本部分考生需要了解、熟悉和掌握的主要内容有:房地产开发与经营管理相关理论。
这部分考试旨在测试考生对房地产开发相关概念的基本理解和掌握。
主要考点
一、概述
二。房地产发展概述
第四十一章
一、房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物。
二。房地产的特点。空土地和土地上的建筑物不可移动。
2。长期的生产和使用
房地产的开发周期长达几年甚至几十年，使用寿命可达几十年甚至上百年。
3。大量投资
房地产投资金额非常大，产品价值非常高。
4。保值增值
因为城市的扩张，土地的稀缺，房产价值高。
5。互动
房地产价格还受到周边环境的影响。
6。对政策限制和影响的敏感性
各国对房地产的各种活动都有一定的规定和限制，主要体现在城市规划和各种政策措施上。
第二节房地产业内部结构
一、房地产业的内涵
房地产业是以第三产业为主体的重要部门，具有生产、经营和服务功能。
二。房地产行业的结构
(一)生产结构
房地产行业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，第一步是土地征用，第二步是房屋开发，包括勘测规划、工程施工、竣工验收和房产分割。
在房地产行业的发展阶段，其生产结构主要包括以下基本内容:
1。生产性投资结构。产品结构。生产组织结构。地域结构
(2)流通结构[/br在市场经济体制下，住房成为了商品，所以要进入流通领域。一般来说，房地产市场的流通主要包括买卖、租赁和抵押。
(三)消费结构
消费结构主要反映社会生产力和社会消费力的关系。
第三节房地产在国民经济中的地位和作用
一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础
无论是发展中国家还是发达国家，城市的基本功能和经济活动都离不开住房和土地。
第二，房地产业的发展开辟了国家财政收入的重要来源。
房地产业是财政收入的主要来源之一，各国都是如此。
第三，房地产行业可以促进和带动相关行业的发展
房地产行业可以带动相关行业的发展，比如建材、家具等。
四。发展房地产业可以促进旧城区改造，完善城市功能。
中国的旧城区人口密集，交通拥挤，房屋陈旧，基础设施不完善，环境质量差等。调整旧城区可以完善城市功能和发展房地产业两个互补的方面。
第四十二章房地产开发
第一节房地产开发概述
一、房地产开发的内容和形式
(一)房地产开发的内容
是根据城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发、建设和管理的综合性社会经济活动。
(二)房地产开发的主要形式
主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块的开发建设和服务为中心，对一定建筑区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。
二。房地产开发的主要流程
1。项目规划。项目立项和企业审批。项目规划。土地使用权的取得。项目建设。房地产管理。第二节房地产开发项目可行性研究
一、可行性研究的意义和阶段
可行性研究是指在某项投资建设方案具体实施之前，对拟建项目的技术、经济和工程可行性进行论证、研究和评估的科学分析方法。主要包括三个阶段:机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。
二。房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤
房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行:
(1)规划与准备
(2)调查研究
1 .需求预测。供应预测[/br](三)优化选择方案
(四)详细研究
1。旧城区土地利用开发投资成本
包括土地成本、前期工程成本、房屋开发成本、管理费、“四源”费、市政费、电费、不可预见费、利息、固定资产投资方向调整费。
2。新区开发的投资和费用
包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置补助费、过度转移的病残人员安置补助费、新菜地建设基金和耕地占用税等。(五)可行性研究报告的编制。房地产开发项目财务评价
(一)财务评价的内容和程序
是根据目前国内市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度，通过测算收益、费用等财务预测数据，计算项目的财务盈利能力。目标是项目的盈利能力。它分为三个步骤。