房地产开发经营与管理精讲班第3讲讲义

1.4房地产投资的风险
显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，一定会选择收益的投资方案。但在大多数情况下，收入并不是唯一的标准，还有很多其他因素影响投资决策。风险是影响房地产投资决策的重要因素。
1.4.1房地产投资风险的基本概念
1.4.1风险的定义
从房地产投资的角度来看，风险可以定义为未来获得预期收益的可能性。人们在完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算出实际收益与预期收益的差额，进而计算出获得预期收益的可能性。
当实际收益超过预期收益时，我们说投资有增加收益的潜力；当实际收益低于预期收益时，我们称之为投资风险损失。后一种情况更为投资者所看重，尤其是当投资者通过债务融资进行投资时。预期收益的增加通常被称为“风险报酬”。
1.4.1.2风险和不确定性
风险和不确定性是有很大区别的。风险的定义前面已经说过了，它涉及到变化和可能性，变化往往可以用标准差来表示，标准差是用来描述各种分散的可能收益偏离平均收益的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布越集中，投资风险越小。相反，标准方差越大，各种可能收益的分布越分散，风险越大。
但如果一个事件是不确定的，就意味着对于可能发生的情况，其可能性是无法估计的。在这种情况下，对未来投资收益的估计应该是定性的，而不是定量的。虽然有时人们会使用后悔矩阵法或评分综合评价法等。
1.4.1.3风险分析的目的
风险分析是投资决策的重要组成部分，其目的是帮助投资者回答以下问题:
(1)预期收益率是多少，其发生的可能性有多大？
(2)与目标收益或融资成本或机会投资收益相比，目标收益亏损或超额的可能性有多大？
(3)预期收益的波动性和离散性是什么？
房地产投资的风险主要体现在四个方面:投入资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的可实现性和资产管理的复杂性。对具体风险因素的分析有多种分类方法，每种分类方法都从不同的角度分析了可能影响房地产投资净经营收益的因素。一般情况下，人们往往把风险分为影响市场上所有投资项目、投资者无法控制的系统性风险，以及只影响市场上个别项目、投资者可以控制的个体风险。
1.4.2系统性风险
房地产投资首先面临的是系统性风险，投资者难以判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、现金风险、利率风险、政策风险、或有损失风险等。
1.4.2.1的通货膨胀风险
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后回收的资金的购买力与初始投资相比会下降的风险。由于所有的投资都需要一定的时间，尤其是房地产投资周期长，所以只要有通货膨胀，投资者就会面临通货膨胀的风险。当收益是通过别人分期付款获得时，投资者面临的购买力风险最大。无论是以固定利率贷出一笔钱，还是以固定租金长期租用房产，都面临着商品或服务价格上涨带来的风险。以固定租金出租房产的租期越长，投资者承担的购买力风险越大。由于通货膨胀会导致未来收益的价值下降，以长期固定租金出租自有房产的投资者实际上承担了本应由承租人承担的风险。
由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视这一风险因素的影响，并适当调整自己要求的最低收益率，以降低这一风险对实际收益率的影响程度。但由于房地产投资的保值性，投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率和行业基准折现率的直接和。
1.4.2.2市场供求风险
市场供求风险是指投资者所在区域的房地产市场供求变化给投资者带来的风险。
1.4.2.3周期性风险
周期性风险是指房地产市场周期性波动给投资者带来的风险。就像经济周期的存在一样，房地产市场也有周期性波动或景气周期。房地产市场周期的波动可以分为四个阶段:恢复与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。研究表明，美国房地产市场的周期约为18-20年，香港为7-8年，日本为7年左右。当房地产市场从繁荣阶段进入危机和衰退阶段，进而进入萧条阶段，房地产市场将出现房地产价格的持久下跌、交易量的大幅下降、新开发建设规模的收缩，从而给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，往往会使一些实力较弱、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
1.4.2.4清算风险
清算风险是指当商品急于转换成现金时，由于贴现而导致的资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有唯一性和价值大的特点，其销售过程复杂，其所有者很难在短时间内将房地产转化为现金。因此，当投资者因偿还债务或其他原因急于将房地产换成现金时，投资者必然会因房地产市场的不完善而遭受折价损失。
1.4.2.5利率风险
加息对房地产投资会产生两方面的影响:首先，会导致房地产价值的损失。用提高的利率对现金流量进行贴现，会降低投资项目的财务净现值，甚至导致负值；二是会增加投资者的债务负担，导致还贷困难。加息也会抑制房地产市场的需求，导致房地产价格下降。
1.4.2.6的政策风险
政府的土地供应政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策等。房地产相关投资对房地产投资者收益目标的实现有很大影响，从而给投资者带来风险。
1.4.2.7的政治风险
房地产的不可移动性使得房地产投资者承担了相当大的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外国侵略、罢工*和其他因素引起。政治风险一旦发生，不仅会直接对建筑物造成损害，还会引发一系列其他风险，是房地产投资中的一种风险。
1.4.2.8的或有损失风险
或有损失风险是指因火灾、风灾或其他意外自然灾害造成的不动产投资损失。虽然投资者可以将这些风险转移给保险公司，但相关保单中规定的保险公司的责任并不是无所不包的，因此有时需要为洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，有时还需要为盗窃保险单独安排保单。
1.4.3个体风险
1.4.3.1收益现金流风险
收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流不符合预期目标要求的风险。无论是开发投资还是购房投资，都面临着收益现金流的风险。对于开发投资者而言，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力的变化，将对开发商的收益产生巨大影响；对于购房者来说，未来的租金水平和房屋空购买率的变化，财产损坏造成的损失，资本化率的变化，财产的转售收入等。，也会对投资者的收益产生巨大的影响。
1.4.3.2未来经营费用风险
未来经营费用风险是指财产实际经营费用超过预期经营费用而导致的风险。即使新建的新楼出租，物业的维修费用和保险费全部由承租方承担，但由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高，物业的使用会受到影响，后期购房者还要支付昂贵的装修费用，这在初期评估时是无法考虑的。
1.4.3.3资本价值风险
资本价值在很大程度上取决于预期的收入现金流和未来可能的经营费用。但是，即使收入和营业费用不变，资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资收益率的变化是非常复杂的，人们至今没有对这个问题给出一个权威的理论解释。然而，预期资本价值与实际资本价值之间的差异，即资本价值的风险，在很大程度上影响着家庭投资的绩效。
1.4.3.4的比较风险
比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，在失去其他投资机会和相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
1.4.3.5时间风险
时间风险是指房地产投资中与时间和时机因素有关的风险。房地产投资强调在合适的时间投资，选择合适的地点和物业类型，这样才能获得投资收益，将风险降到最低。风险的含义不仅仅是进入市场的合适时机的选择，还包括物业持有时间的长短，物业持有过程中重新装修或改造物业的时机的选择，转售物业的时机的选择，转售过程所需的时间。
1.4.3.6持有期风险
持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的生命周期越长，可能影响项目收益的不确定因素就越多。这很容易理解，如果一个住宅投资的持有期是一年，那么就很容易预测该房产一年内的收益和一年后的转售价格；但如果这个持有期是4年，那么预测4年持有期内的收益和4年后的回售价格就会困难很多，预测的准确性也会差很多。因此，购房投资的实际收益与预期收益之间的差额随着持有期的延长而增大。
1.4.4风险对房地产投资决策的影响
风险对房地产投资决策的第一个影响是使投资者能够根据不同类型的房地产投资风险确定相应的目标投资收益水平。
风险对房地产投资决策的另一个影响是使投资者尽可能地规避、控制或转移风险。