房地产开发经营与管理精讲班第6讲讲义

2.1.4.7的消费者或买家
每个人和组织都是房地产市场的实际或潜在消费者。每个人都需要住房，每个组织都需要一栋楼空来从事其生产经营活动，不管这些房子是买的还是租的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的货币资金来换取使用或拥有房地产的满足感或效用。但市场上的买家主要包括自用型买家和投资型买家。购买能力是自用型买家的主要制约因素；对于投资性购房者来说，拥有房产后所能获得的预期收入，往往决定了他们愿意支付的价格水平。
2.2房地产市场结构和市场指标
2.2.1房地产市场结构
宏观上讲，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。为了实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场的这些主要结构关系。
(1)总量结构:从整个房地产市场，分析开发与销售的数量结构关系，考察房地产供求总量缺口。
(2)区域结构:分析我国不同地区房地产市场发展的差异和特点，考察不同地区或城市之间房地产市场发展规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
(3)产品结构:从经济发展阶段出发，考察住宅、写字楼、商业等房地产市场不同物业类型之间的投资比例，分析产品结构布局的合理程度。
(4)供求结构:根据某一物业类型，分析市场上不同档次物业的供求关系；基于市场发展的实际情况，可以判断供给层面和需求层面是否处于错位状态。
(5)投资结构:根据投资者参与市场的不同投资目的和方式，具体分析不同投资方式的应用空，以及它们之间的动态协调关系。
2.2.2房地产市场细分
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度，可以按照地域范围、楼盘类型、增量存量、交易形式等标准对房地产市场进行细分。
2、2.2.1按区域细分
房地产的不可移动性表明其高度依赖于区域需求，这就决定了房地产市场是一个区域市场。人们认识和把握房地产市场的情况，大多是从区域这个概念开始的。因此，以地区划分房地产市场是划分房地产市场的主要方式。
区域的范围可大可小。由于房地产市场主要集中在城市化地区，因此最常见的是按城市划分，如北京房地产市场、上海房地产市场和北海房地产市场。对于较大的城市来说，城市内部各个区域的房地产市场往往差异较大，因此往往会划分为城市内部的特定区域，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村房地产市场、深圳罗湖区房地产市场等。从把握更大的房地产市场的情况来看，我们不仅可以按城市来划分房地产市场，还可以按省或自治区所辖的区域来划分，比如海南房地产市场、山东房地产市场等。当然，我们也可以说华北、美国、东南亚、亚洲乃至全球的房地产市场。但一般来说，市场的地理范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
2.2.2.2房地产用途的细分
因为不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面有很大的差异。，就要根据用途把它们分成几个子市场。如住宅楼市(包括普通住宅、别墅、公寓市场等。)、商业物业市场(写字楼、零售商场或商铺、休闲旅游设施、酒店市场等。)、工业产权市场(标准工业厂房、高科技工业用房、研发用房、工业办公楼、仓储用房等。)、特殊楼市、土地市场等。
2.2.2.3存量增量细分
房地产市场一般分为三个层次:一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地出让、新建商品房租赁市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。更清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级住房市场(增量市场或一手房市场)和二级住房市场(存量市场或二手房市场)。增量房地产市场和存量市场之间存在互动关系。活跃的存量市场不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场的“过滤”现象，可以促进增量市场的发展。
2.2.2.4交易形式的细分
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某一类型不动产不同交易形式的明显特殊性，按照不动产不同交易形式划分市场是必然的。土地交易包括土地出售、租赁和抵押等次级市场。由于我国土地所有权属于国家，土地交易本质上是土地使用权的交易。新建房地产产品有销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押三个子市场。还有租赁、转让、抵押、保险等子市场。用于存量房交易。