对房地产拆迁评估合法性的认识

所谓拆迁评估的合法性，就是在取得合法的房屋拆迁许可证的前提下，严格按照评估的原则、方法和程序，对具有合法权益的房地产进行评估。可以分为三个层面:一是拆迁的合法性；第二，房地产所有权的合法性；第三，评估的合法性。
一、拆迁的合法性。
拆迁评估，顾名思义，有拆迁才能评估。但并不是所有的拆迁都是合法的，房屋拆迁要按照《拆迁条例》申请合法的拆迁许可证。对于没有合法拆迁许可证的拆迁评估，评估工作得不到《拆迁条例》的支持，评估价格得不到法律的认可，因此拆迁评估产生的纠纷不属于相关法律法规调整的范围。违法拆迁的类型包括无证拆迁和超范围拆迁等。无证拆迁是指没有取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，超范围拆迁是指超出许可证批准的拆迁红线的拆迁，也是违法的。一些开发建设单位，甚至一些政府部门为了赶进度，在未取得房屋拆迁许可证的情况下，与被拆迁人进行拆迁评估，签订拆迁协议，要求被拆迁人提前搬迁，为拆迁纠纷的发生埋下了隐患。另一种违法拆迁是以欺骗手段取得房屋拆迁许可证进行的拆迁。因为取得房屋拆迁许可证的前提条件不符合拆迁规定，这种行为也是违法的，这种拆迁给被拆迁人带来的伤害更大，后遗症也更多。我们的鉴定机构要能鉴定拆迁的合法性，这样既能树立自己的公信力，又能让被拆迁人避免不必要的损失。
二。房地产所有权的合法性。【/br/】不动产权属的合法性是指不动产产权证件的合法性。是指拆迁估价前，估价机关应当掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律凭证。包括房地产档案、房地产权属证书、土地使用证、建设用地规划许可证等。这些文件是被拆迁房屋及其附属物合法性的证明文件，是拆迁评估合法性的前提，在一定程度上也可能影响评估方法。虽然自20世纪80年代房地产制度改革以来，特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋所有权登记管理办法》以及省市产权登记相关法律法规颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但由于大量历史遗留问题和房地产纠纷，一些房地产权属情况复杂。因此，在拆迁评估前，评估机构必须明确房地产的产权状况，只有对被评估房地产的产权状况有全面的了解，才能得出正确的评估结果。这是房地产估价师正确估价的基础，也是拆迁估价合法性的前提之一。
三。评估的合法性。
评估的合法性是指对拆迁评估机构的产生、评估方法、原则、操作程序、依据、争议解决等都有明确的规定。只有严格按照有关规定、行政法规和部门规章办事，才能保证评估结果的合法性。
评估机构首先必须具备一定的资质，并应当按照资质规定的范围开展评估业务；其次，鉴定机构的设立要有严格的程序，先公平推荐，再由被拆迁人选择确定。这是拆迁估价的特殊规定。这里要特别注意公平竞争的问题。在被拆迁人选定的期限内，各评估机构可以利用各种形式的宣传来宣传自己，但绝对不允许使用虚假(非法扩大评估价格)、贬低对方等不光彩的手段。由于新《拆迁条例》实施时间不长，拆迁管理部门对鉴定机构的过程缺乏有效监管，不正当竞争引发的纠纷也时有出现。目前，杭州市城市房屋拆迁管理办公室正在制定相关规定，进一步约束评估机构在宣传营销方面的行为，让评估机构在公平的环境中竞争。
拆迁评估是一项非常严肃的工作，要严格按照规定的程序进行。程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并在被拆迁区域公示评估结果、依据、评估因素等主要情况，接受社会监督。公示期间，评估机构还应当向拆迁当事人说明拆迁评估的依据、选择的评估方法、评估结果的过程等。对评价结果有异议的，应当在规定时间内进行复核；当事人对复核结果有异议的，可以向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，并在规定时间内作出
裁决。
拆迁评估有很多配套文件，也是有时效性的。拆迁评估的评估时点为拆迁许可证发放之日。因此，只有评估点的基准房价、重置价格标准、成新率、不同级别的差价率、配件价格、装修市场才是正确的评估依据，否则就是非法评估。
拆迁评估的合法性是评估报告正确的前提。只有取得合法的房屋拆迁许可证，并由取得评估资格的评估机构按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序对合法的房地产及其附属物进行评估得出评估结果，才能经得起时间和政策的考验，才能是公平、公正、公开的评估结果。