房地产开发经营与管理精讲班第21讲讲义

现金流与资金时间价值(第二部分)
一、大纲要求
考试目的
这部分考试的目的是测试考生对资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的掌握和运用。
考试基本要求
掌握:现金流量表的绘制方法，名义利率与实际利率的概念及关系，资本当量值的计算公式及其应用。
熟悉现金流、资金时间价值、利息和利率、单利和复利等概念。
亮点:(略)
二。内容解释
5.3资本当量值和复利的计算
5.3.1资本当量值的概念
当量值是资本时间价值计算中一个非常重要的概念。资本等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时间点发生的绝对值不同的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“另一个时间点的价值等于某个时间点的某个金额的实际经济价值”。
我们把等值简称为等值。
比如你现在借100元，年利率15%，一年后要还的本息之和是115元。也就是说，虽然现在的100元和一年后的115元的绝对值不同，但它们是等价的，即它们的实际经济价值是相等的。
通常，在资本等价物的计算过程中，人们将资本运动开始时的金额称为现值，将资本运动结束时相当于现值的金额称为最终价值或未来价值，将资本运动过程中某一点相当于现值的金额称为现值。
5.3.2复利计算
5.3.2.1常用符号
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用符号有P、F、A、G、S、N、I等。每个符号的具体含义是:P-现值；F—最终值(未来值)；a——每个计息期结束时连续出现的等额支付金额，简称年值；g——每个时间间隔内收入或支出的算术变化值；s——每个时间间隔内收入或支出的比例变化值；n——计息周期数；I—每个计息期的利率。
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常使用I和N，以及P、F和A中的两个。在比较不同投资方案的经济效果时，常换算成P值或A值，也可换算成F值进行比较。
5.3.2.2的公式和系数
(1)一次性支付的现值系数和终值系数如果在时间点T = 0时资金现值为P，利率I固定，复利N个计息周期后终值F的计算公式为:F = P (1+I) n (1+I) n上式中称为“一次性”
当终值F和利率I已知时， 很容易得到复利条件下现值P的计算公式:上式中P = F [1/(1+i) n] 1/(1+i) n称为“一次性支付现值系数”。
(2)等额系列支付的现值系数和资本回收系数是指现金流量表上每个计息期期末都有一笔相等的支付金额。这时它的现值可以这样确定:一次支付中把每一个A看成F，用一次支付的复利公式计算出它的现值，然后相加得到求的现值。公式为:P = A[(1+I)n-1]/(I .(1+I)n]= A/I .[1-1/(1+I)n][I .(1+I)n]在公式中
由上述公式可知，当现值P和利率I已知时，我们可以得到复利等额连续支付的年值A的计算公式:A = P . I(1+I)n/[(1+I)n-1]= pi+pi/[(1+I)n