房地产开发经营与管理精讲班第25讲讲义

经济评价指标与方法(中)
一、大纲要求:
考试目的:测试考生对房地产投资项目经济效果的认识以及对各种经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求:
掌握投资回收和投资回报的概念、经济评价指标体系、利润指标的计算方法和案例应用。
熟悉:投资与成本的概念，营业收入、利润、税收的概念及关系，房地产投资经济效果的表现形式，偿债能力指数的计算方法及案例应用。
了解:通货膨胀对房地产投资项目经济评价的影响。
亮点:(略)
二。内容解释:
6.2.4偿债能力指标的计算方法房地产投资项目的偿债能力主要是考察项目各年度的财务状况和计算期内偿还到期债务的能力。
6.2.4.1的利息计算方法
按年计算利息时，为简化计算，假设贷款在发生当年的年中支付，利息按半年计算，之后为全年。年底还款，全年有利息。计算年应计利息的近似公式为:年应计利息=(年初累计贷款本息+本年贷款额/2)×贷款利率。还本付息的方式包括以下几种:
(1)一次性还本付息:贷款期间，每期只还当期利息，不还本金，最后一期还全部本金和当期利息；
(2)等额本息，在规定期限内分期偿还等额本金及相应利息；
(3)等额本息还款，在规定期限内等额摊销本息；
(4)一次性付款，贷款结束时支付全部本息；
(5)“气球法”，贷款期间任意还本付息，期末全部还清。
6.2.4.2贷款偿还期
贷款偿还期是指在国家规定和房地产投资项目的具体财务状况下，利用项目开发经营期内可用于偿还的利润、折旧、摊销及其他偿还资金偿还项目本息所需的时间。房地产投资项目和房地产开发后出租或自营的项目需要计算贷款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算贷款偿还期。
公式中，Id为项目贷款的本息额(不含建设期资金支付的利息)，Pd为贷款的还款期(从贷款开始期算起)，Rt为T期可用于还款的资金(包括利润、折旧、摊销和其他还款资金)。
贷款的还款期限可以直接用资金来源及运用表或贷款本息计算表来计算。具体计算公式为:Pd=[贷款还款后剩余期数]-初始贷款期数+[上期已还贷款额/本期可还款资金量]。以上计算基于计算期。在实际应用中，要注意将其换算成年周期。当贷款偿还期满足贷款机构的要求时，项目被认为是有偿付能力的。
6.2.4.3利息准备金率
利息准备金率是指项目贷款偿还期内各年用于支付利息的税前利润与当期应付利息费用的比率。计算公式为:利息准备金率=息前利润/当期应付利息。公式中，税前利润为利润总额之和，当期应付利息为当期总成本的利息总额。利息准备金率可以按年计算，也可以按整个贷款期计算。
利息准备金率表示用项目利润支付利息的保证倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应大于2。否则，意味着项目的付息能力保证程度不足。对于租赁或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。