房地产开发经营与管理精讲班第30讲讲义

7.1.2房地产投资项目的主要不确定因素
对于房地产投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括:购买价格、股权投资比例、租金水平、空购买率、经营成本、有效面积系数、贷款利率等。由于租金水平和贷款利率对住宅投资项目的影响机制与房地产开发项目相同，因此本文重点研究其他不确定因素。
7.1.2.1的购买价格
购买价格是房地产投资项目的初始资本投资额，它的变化极大地影响着房地产投资和经营的绩效。如果初始购买价格被高估或低估，经济评价指标就会偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过大的投资风险。房地产投资分析中购买价格的确定应以房地产估价师估计的待购房地产资产的公开市场价值或价格为基础。显然，基于评估的购买价格具有很大的不确定性。
7.1.2.2股权投资比例
股权投资比例是指投资者投入的股本或资本占初始资本投入总额的比例。股权投资的低比率意味着投资者使用高的财务杠杆，使投资者承担的投资风险和风险报酬相应增加，股权投资的回报率增加。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低且资金可用时，风险承受能力较强的投资者更倾向于选择较低的股权投资比例。然而，为了控制信用风险，金融机构通常要求投资者的股权投资比例不得低于某一规定比例。
7.1.2.3空购买率
空购买率是准备出租但尚未出租的建筑面积占总可出租建筑面积的比例。对于房地产投资项目或竣工后出租的房地产开发项目，空购买率的估算对于估算房地产项目的有效总租金收入非常重要。空购买率的提高会导致有效毛租金收入的降低；空购买率的降低会增加有效总租金收入。空购买率的变化与宏观经济环境、市场供求、租户支付租金的能力等有关。因此，要准确估算某类房产的空购买率并不容易。
7.1.2.4运营成本
运营成本是为保持物业正常运转，满足租户要求而支付的成本。虽然可以通过与物业管理公司、物业服务公司签订长期合同来减少物业维护管理费的变化，但仍然不能排除通货膨胀对这部分费用的影响。尤其是旧物业的投资，大修和设备更新的费用存在很大的不确定性。与持有房产相关的房地产房产税也会逐年变化。
7.1.3不确定因素的相互作用
从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定因素，或以独立的形式，或以相互同步或异步的形式在变化。这些变化的最终结果是对房地产项目成本和收益的影响。如果开发项目的总收入和总成本同步变化，开发商的净利润基本不变。在这个前提下，分析项目的不确定性意义不大。
但是，在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，需要详细分析各种不确定因素的变化，以及这些变化对开发商或投资者利润的影响，以及影响的程度，从而保证开发投资决策有充分的依据。
房地产项目不确定性分析的方法主要有敏感性分析、临界点分析和概率分析。
7.2盈亏平衡分析
7.2.1盈亏平衡分析的基本原则
盈亏平衡分析是研究在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，投资项目的产品成本、产销量与利润之间平衡关系的方法。对于一个投资项目，随着产销的变化，一般至少会有一个盈亏转折点。我们称这个转折点为盈亏平衡点(B.EP)。此时，销售收入和总成本相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析是找出项目方案的盈亏平衡点。
盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，通过分析这两个函数及其图形找到平衡点。
盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产销量变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间存在线性关系。此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场存在垄断竞争因素时，生产和销售的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化。此时成本与产量、销售收入与销售量之间存在非线性关系，相应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。在实践中，线性盈亏平衡分析是最常用的方法，所以本文主要介绍线性盈亏平衡分析的方法。
线性盈亏平衡分析的基本公式是:年销售收入方程:B. = P× Q年总成本方程:C. = C.t ten C.v×Q其中b .为销售收入，c .为总成本，C.t为固定成本，C.v为变动成本，Q为产销量。
达到盈亏平衡时，有B. = C，即可以由此推导出:盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。