房地产开发经营与管理精讲班第32讲讲义

7.4风险分析
7.4.1风险分析的定义
大部分基础数据(如投资、成本、租赁价格、开发周期等。)用于项目的经济评价来自对未来情况的预测和估计，由此做出的评价指标和决策在很大程度上是有风险的。为了给项目投资决策提供更加可靠和全面的依据，在经济评价中，除了对基本方案的经济指标进行计算和分析外，还需要进行不确定性和风险分析，并提出规避风险的对策。
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素发生概率未知的情况下进行的抗风险分析，不能代替风险分析。风险分析常用的、成熟的方法是概率分析法，它不仅考虑风险因素在未来的范围，而且考虑这一范围在未来发生变化的可能性及其对项目主要经济效益指标的影响。
7.4.2风险分析的一般过程和方法
房地产项目风险分析的过程可以分为三个阶段:风险识别、风险估计和风险评估。
7.4.2.1风险识别
风险识别是指从系统的角度，横向看待一个项目所涉及的各个方面，在项目建设的整个开发过程中，把引起风险的极其复杂的东西分解成相对简单、容易识别的基本单元。抓住众多影响因素中的主要因素，分析其引起投资效果变化的严重程度。常用的方法包括专家调查法(其中，有代表性的专家个人判断法、智能风暴法和德尔菲法)、故障树分析法、现场分析法和筛选-监测-诊断技术。
房地产开发和投资过程中面临的风险包括系统性风险和非系统性风险。房地产投资项目的风险分析主要是针对能够判断其变化可能性的风险因素。这些风险因素直接影响房地产项目的成本和收益，对房地产项目的经济评价结果产生影响。
7.4.2.2风险估计和评估的常用方法
风险估计和评估是指应用各种管理科学技术，采用定性和定量相结合的方法，最终定量估计风险大小，以及风险可能产生的影响，并在此基础上采取相应的对策。有几种常见的风险评估方法。
(1)调查与专家打分法
这种方法主要适用于项目决策的前期，往往缺少具体的数据。得出的结论只是一个粗略的度值，只能作为进一步分析和参考的依据。
(2)分析法
分析法是以德尔菲法进行风险识别和估计为基础，将风险分析与反映开发项目特点的收支流相结合，在综合考虑主要风险因素影响的条件下，估计随机收支流的概率分布，并讨论各种收支流之间的名称和种类关系，利用项目的预期收入、成本和净效益，
(3)蒙特卡罗方法
它是通过统计检验和随机变量的随机模拟，求解物理、数学和工程技术问题的近似解的数学方法。其特点是在计算机上用数学方法模拟实际的概率过程，然后进行统计处理。
解析法和蒙特卡罗模拟法是风险分析的两种主要方法。两种方法的区别在于:分析法要求对影响现金流量的各现金来源进行概率估计；蒙特卡洛法要求在每个现金流的概率分布已知的情况下进行随机抽样。另外，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，如当只有一个或几个因素是随机变量时，一般不超过2-3个变量；当项目评价中存在多个可变因素，且每个因素都有多个甚至无穷大的值时，就需要使用蒙特卡罗方法进行风险分析。
7.4.3概率分析和概率确定方法的步骤
实际上，风险分析中的解析法和蒙特卡罗模拟法都是采用概率分析来研究不确定因素对房地产项目经济效益的影响。通过分析不确定因素的变化和概率，计算不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，可以说明特定收益条件下房地产项目的风险程度。