房地产开发经营与管理精讲班第38讲讲义

9.1.4房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指在不转移所有权的前提下，借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保以获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖抵押房地产所得价款优先受偿。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
目前我国房地产抵押贷款的来源都是商业银行，而西方发达国家的房地产抵押贷款来源已经多元化。2001年，美国商业银行提供的房地产抵押贷款仅占房地产抵押贷款总额的24%，有效分散了房地产金融的长期系统性风险。
9.1.4.1个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款是指个人在购买住房时，以所购房屋作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款。政策性按揭贷款利率较低，通常只针对参与缴纳住房公积金和购买自住住房的家庭，贷款额度有限。当政策性抵押贷款不足以满足借款人资金需求时，还可以同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程构成了抵押贷款的一级市场。
个人住房抵押贷款的利率分为固定利率和可调利率两种。我国目前采用的是利率可调的方法，即法定利率调整时，从明年年初开始按照新的利率规定计算利息。还本付息包括按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期末按月还本付息和期末按固定还款常数一次性结清。目前我国个人住房抵押贷款上限为所购房屋价值的80%，贷款期限不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。
个人住房按揭贷款属于购房者的消费贷款，通常与开发商没有直接关系。但由于开发项目的销售或预售情况，直接影响开发商的还款能力和需要借入的资金量。尤其是在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设的重要资金来源。由于预售房屋尚未竣工，金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面来自开发商。购房者个人信用评估不准确或开发商因各种原因不能按时完成项目，都会给金融机构带来风险。
9.1.4.2商业地产抵押贷款
商业地产抵押贷款是指机构或个人购买商业地产，并以所购地产作为抵押向金融机构申请贷款的行为。商业地产也是盈利性或者投资性地产，购买商业地产是一种投资行为。
由于商业地产抵押贷款的还款来源主要是商业地产的净营业收入，且净营业收入受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，商业地产抵押贷款比个人住房抵押贷款承担更高的风险。因此，国内商业银行在发放商业地产抵押贷款时，贷款价值比(存贷比)通常不超过60%，最长贷款期限不超过10年，贷款利率通常高于个人住房抵押贷款，且仅针对已通过竣工验收的商业地产发放。
对于商业地产开发项目，开发商不能像住宅开发项目一样，通过预售来筹集部分建设资金。但如果开发商能够获得商业地产抵押贷款，即在开发项目竣工或达到一定入住率时，金融机构可以发放长期商业地产抵押贷款，那么开发商就更容易用这笔长期贷款获得短期建设贷款。这样，开发商就可以利用建设贷款进行开发建设。完成后，他们可以用借款人的长期抵押贷款偿还建设贷款，然后用租金经营收入偿还长期抵押贷款。
9.1.4.3在建工程抵押贷款
在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投资资产，在不转移占有的情况下，抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保的行为。在建工程抵押将工程已完工部分的抵押与建造合同中的房屋期权抵押相结合，是银行和开发商设立房地产抵押、办理房地产开发贷款的一种好方式。以这种方式为房地产项目融资时，既有利于满足开发商对在建项目继续建设的资金需求，又有利于银行对抵押物的监控，对降低贷款风险、促进开发商提高经营管理水平具有积极意义。
在建工程已完工部分抵押与建造合同房屋期权抵押相结合，是指以开发商(抵押人)与建设单位签订的具有法律效力的房屋期权设定抵押，按照在建工程已完工部分(即工程形象进度)分期发放贷款。通常的做法是一次性确定贷款金额，一次性登记承包工程合同的房屋期权抵押，根据工程形象进度(折算成货币工作量)和约定的贷款价值比例分期发放贷款。
当本合同的住房选择权设定为抵押权时，银行应审查本合同的预算成本以确定其抵押价值与贷款价值的比例，同时根据各项目部分的约定形象进度分阶段确定其抵押价值。当工程进度达到约定的工程部分时，经银行现场勘察核实后发放该期贷款。
在现场勘察过程中，我行不仅核实其已完成的工作量，还要求工程监理机构和工程质量监督部门对工程质量进行确认，以确保其价值。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权相应抵押。在建工程抵押价值包含土地使用权价值时，必须缴纳土地使用权出让金并有国有土地使用权证。
对于已经抵押的房屋期权，开发商可以在抵押期间，在银行的监管下进行预售。通常是银行先向房产管理部门出具允许开发商预售的文件，办理他项权利变更手续。同时，房地产管理部门办理商品房预售登记。已抵押在建工程的房地产开发项目预售收入将由银行代收，专户存储(作为不足部分抵作抵押物)，在贷款偿还期内由银行监管，以保证开发商的还款资金，降低银行的贷款风险。