房地产开发经营与管理精讲班第33讲讲义

房地产开发项目可行性研究(第一部分)
一、大纲要求
考试目的:
该部分考试的目的是测试考生对可行性研究的基本概念和房地产开发项目可行性研究的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:房地产开发项目的投资估算、资金使用计划、收益估算和资金筹措的方法，财务评价报表的构成和财务报表的编制方法。
熟悉:可行性研究的意义、目的、作用、依据、工作阶段、内容和步骤、房地产开发项目策划、评估方案结构、基本参数选取方法。
了解:项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。
要点
1。可行性研究概述
可行性研究是在作出投资决策之前，对建设项目进行全面的技术经济分析和论证的科学方法。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。来源:考大可行性研究
是项目投资决策、筹集建设资金、开发商与相关部门签订协议和合同、准备下一阶段规划设计的依据。
可行性研究的依据包括:国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；经批准的项目建议书和具有同等效力的文件；城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施。经国家批准；自然、地理、气象、水文地质、经济和社会基础资料；相关工程标准、规范、指标、要求等资料；国家规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地使用条件、规划设计条件、备选规划设计方案。
2。可行性研究的内容和步骤
可行性研究包括四个工作阶段:机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。
房地产开发项目可行性研究的内容:项目概况、开发项目用地调查、拆迁安置方案制定、市场分析及建设规模确定、规划设计方案选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织管理成本研究、开发建设方案编制、项目经济社会效益分析、结论和建议。
3。房地产开发项目规划与基本参数选择
房地产开发项目的规划方案通常包括六个主要部分:区位分析与选择、开发内容与规模分析与选择、开发机会分析与选择、合作模式分析与选择、融资模式与资本结构分析与选择、产品经营模式分析与选择。
经济评价中的基本参数包括时间参数、融资相关参数、收益相关指标和评价标准指标。
4。房地产开发项目的投资与收益估算
房地产开发项目的投资估算范围包括土地成本、前期工程成本、房屋开发成本、管理费、财务成本、销售成本、开发期间的其他费用和税费等。
项目前期费用主要包括“三通一平”等项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、土地开发项目费用。
建筑安装工程费是指建筑工程费(结构、建筑、专项装修费用)、设备采购费、安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。)因建造房屋和建筑物而产生。
公共配套设施建设费是指住宅小区内为居民提供的各类非营利性公共配套设施(或公共设施)的建设费用。包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等。根据总体规划指标和实际工程量估算。【/br/】基础设施建设费是指距建筑2m以外、工程红线范围内的各类管线、道路的建设费用，主要包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、卫生、室外照明等设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线、主管道、主干道的接口费用。根据实际工程数量。
房屋开发费中的各项费用可以采用单位估算法、单位指数估算法、工程量近似量化算法、估算指数估算法、估算定额法进行估算，也可以根据类似工程经验进行估算。