房地产开发经营与管理精讲班第44讲讲义

10.5物业管理费用的计算和财务报告
在物业管理中，会涉及到各种类型的经营收入和费用项目，这些收入和支出项目往往是按照相关合同的规定及时支付或收取的。对于盈利性财产，所有者的主要目标是使其持有的财产获得净营业收入。因此，对于受业主委托承担物业管理工作的物业管理企业来说，要通过科学的财务管理，及时收取应收取的收入，严格控制物业管理费的支出，准确记录与物业管理相关的经营收入和费用，使业主的利益得到有限的保障。对于大多数用于出租经营的盈利性物业，经营收入和费用主要与日常经营、准备金或担保基金有关。财务管理要求物业管理公司按照会计制度的要求，准确记录所有应收或应付的账款，并以此作为物业管理公司定期向业主提交相关报告的依据，并以预算的方式作为对物业未来收支进行预测和安排的依据。
有效的财务管理还需要不断分析财产的收入和支出。一般来说，一项财产在经营过程中的收入水平必须高于支出水平，才能获得正的净现金流量。如果支出超过收入，就要分析原因，及时采取相关措施，使这种情况尽快得到改善。因此，制定盈利性物业净营业收入的关键是对物业的营业收入和费用进行准确合理的评估。
10.5.1盈利性物业经营状况评价
对于盈利性物业投资来说，衡量其盈利能力的标准只有一个，那就是投资者所带来的净营业收入。至于租赁物业，净营业收入主要取决于物业经营过程中产生的现金流。
10.5.1.1现金流量
从事物业管理的专业人士通常会用他们特定的术语来描述与现金流量有关的各类收入和费用项目。这些术语包括:
(1)潜在租金总收入
一套房产所能获得的租金收入称为潜在租金总收入。它等于物业的总可出租面积和可能的租金水平的乘积。一旦确定了这一潜在的总租金收入水平，这一数字将在月度报告中保持相对稳定。能改变潜在租金总收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在总租金收入并不代表物业的实际收入；只有把所有的楼都租出去，所有的租户按时足额缴纳租金，才能获得租金收入。
(2)空购租损失
实际租金收入很少等于潜在的毛租金收入。潜在毛租金收入的减少可能由两个原因造成:一是空的出租面积无法产生租金收入；第二，出租的区域不收租金。在财产性收入的现金流中，可以从潜在租金总收入中扣除空购房和收租金损失后，得到某个报告期(一般为一个月)的实际租金收入。未交租金和空造成的租金损失一般分开记录。未支付的租金最终支付时，仍可计入收入项目。只有最后没交的租金才是实际的租金损失。另外空买入减少了收益，但并不亏。物业管理公司有责任收取未付的租金。但是，如果拖欠租金的租户拒不支付租金，物业管理企业可以委托专业机构代收租金，或者通过必要的法律程序强制租户履行支付租金的义务。考试(www。Examda)。Com)
(3)其他收入
自动售货机、付费电话等的收入。在财产中设立的称为其他收入。这部分收入是房租以外的收入，也称为计划外收入。此外，一般通过专业机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也包含在其他收入项目中。
(4)有效毛收入
从潜在毛租金收入中扣除空购买和收租的损失，再加上其他收入，得到房产的有效毛收入。即
有效毛收入=潜在毛租金收入-空购租损失+其他收入
(5)营业费用
盈利性物业的营业费用是指物业除抵押偿还本息以外发生的所有费用，包括员工工资和办公费用，以及维持物业正常运转的费用(建筑物及相关场地的维护)追踪营业费用的目的主要是做好成本支出预算，控制营业费用的金额。
(6)净营业收入
房产的净营业收入可以从有效总收入中扣除营业费用后得到。即
净营业收入=有效毛收入-营业费用
净营业收入的转化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业物业管理成功与否的主要方面。因此，物业管理企业应尽可能地增加物业的有效毛租金收入，减少运营费用，并使净运营收入尽可能多地交给业主。
当然，有些运营费用偶尔会从净运营收入中支出。
(7)偿还按揭贷款本息
业主对物业管理情况的评价，不仅仅是所获得的净营业收入的多少，还应承担偿还按揭贷款本息的责任，应从净营业收入中扣除。当然，这种还本付息并不是营业费用，而是可以逐步转移到业主在物业中的权益价值。业主非常关心物业产生的净营业收入能否支付按揭贷款的本息，能否达到其投资回报的目标。有些情况下，物业管理公司负责为业主还本付息，但有些业主更愿意自己处理这件事，这主要取决于业主与物业管理公司的委托合同是如何约定的。