房地产估价：房地产产品定位实用技巧

房产定位实用技巧
一、容积率配置技巧
如果北京有一块面积为5000平米的住宅用地，不同的人会对产品进行定位。有的人可能会想尽办法节省和控制一楼面积，采用开放式设计，塑造单体高层建筑，在高层之间创造价值空；有的人可能会把可建总面积用于低楼层(比如一、二层)，规划矮胖的建筑，这样一方面可以把握店面的商业价值，另一方面可以节省建设成本；有的人可能会规划几个不同高度的建筑，既能丰富造型，又能根据不同用途灵活规划。无论什么原因，产品定位的最终结果必然是在每一块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单个或多个建筑。所谓容积率利用率，是指如何使每块土地的总可建建筑面积(建筑面积)最大化。
同一块土地，因为用途不同，可能会导致容积率的使用方式不同。一般来说，定位者要考虑的原则或目的一般有以下几个角度；
(1)空价值与容积率利用率的关系。比如一个商业氛围浓厚的区域，一楼的商铺价值可能是高楼层的好几倍，所以总可建面积要尽可能分配给低楼层；相反，在商业氛围较弱的地区，可以考虑走近高层建筑。
(2)建筑成本与容积率利用率的关系，建筑成本越高，建筑成本越高。所以需要权衡增加的成本和空的可能值来确定容积率的利用原则。
(3)建设周期与容积率利用方式的关系，如两栋10层建筑，一栋20层建筑。前者的建设周期会比后者少很多，建设周期直接影响投资回收的速度和经营风险。
(4)市场接受度与容积率利用率的关系。比如在高层建筑接受度不高的地区，如果考虑高层建筑的规划，就要仔细评估市场风险。
(5)周边建筑状况与容积率利用的关系。比如你在低层建筑区域，它会发展成高层建筑，成为这个区域的标志性建筑；或者发展到中等水平，身高暂时领先；还是规划低层建筑随大流？在考虑了以上主客观约束和具体用途后，最后，还是要真正分配容积率。从而使容积率得到充分合理的利用！
二、公共设施的定位技巧
在购房者的普遍观念中，他们总是希望所购买的房子及其公共设施；比例越低越好，因为公共设施往往被认为是空的，没用的。一些开发商或销售机构，为了取悦消费者，要求高实际收益率或低公共设施比率的广告策略。那么，公建配套的高收益率或者低比例真的是购房者买得起的吗？
其实更先进的国家如欧洲、美国、日本等。，他们就越倾向于通过包括私人区域和公共设施在内的整体规划来衡量建筑特色的质量和价值，而我国随着对生活水平提高的不断追求，也必然会向这一趋势发展。就开发或产品定位而言，需要认识到，很多公共设施难以被购房者接受，是因为设施本身的价格不可承受，或者是因为设施的真实价值没有被购房者通过适当的方式充分了解。因此，除了法定的必要设施外，还需要利用规划来争取经济效益，还需要明确以下公共设施的功能和效益，根据个案的性质进行合理定位。
(1)具有保值效果的公共设施，如宽敞的门厅、走道等。，其积极作用是保证房地产的价值及其未来的升值潜力。尤其是对于办公室、商场或小套房这类使用频率高、用户量大的产品，这类公共设施尤为重要。
(2)实用性公共设施，如停车位、健身房、游泳池或公共视听室等。这种公共设施的好处在于它们的公共性。例如，对于任何个人来说，拥有一个私人游泳池都是一种奢侈。但通过公共设施的共享，整栋楼或整个小区的居民可以长期经济地拥有和使用游泳池。
(3)有收益机会的公共对冲，如地下室的商业空房，停车位，或其他可供该建筑非居民使用的设施等。由于使用这种设施可以收取租金或使用费，对于共用设施的购买者来说，相当于购买了一个有利可图的长期投资标的，既可以补贴管理费，又可以轻松维持整栋楼的品质，而且在使用高价值路段时，对设施的定位也相当合适。
(4)虽然绿地、园林等改善了环境的公共设施投资增加，但这种投资可以从环境变化带来的财产升值中得到回报。公共设施的规划将会受到越来越多的关注。如果产品定位者能恰当地掌握各种公共设施的功能，公共设施空就能起到“小兵立大功”的作用。
三。楼层使用定位技巧
不同的人对每个楼层的需求是不同的空，即每个楼层实际上是一个不同的市场，有着个体的供需、使用特点、交易性质和价值在空之间等。这些差异的存在可以给从事产品定位的人发挥创造力的机会。
我们可以把一个楼盘的三维空房间分为以下四个市场，分别考虑它们的定位特点。
(1)是顶楼市场。这种产品在采光、通风、视野、私密性等方面都比其他楼层更有优势。由于每栋楼只有一个顶楼，这种相对稀有性往往使得顶楼市场供不应求。
(2)是门面市场，通常指一栋楼的一楼到二楼。这种产品的价值在于它与外部环境的接近程度(如路上的商店和办公室)，或者是将外部环境内在化的机会(如带庭院的房子)。这种地理优势和稀有性，使得门面市场的价值不仅高于其他楼层，而且出现了供不应求的现象。
(C)是地下室市场。这种产品有时有独立的功能和用途(例如作为商场或车位)，有时也可能成为其他楼层的联合产品(例如作为一楼的私人地下室或其他楼层的共用设施空房间)。
(4)它是一个中级市场，包括建筑物二层以上的楼层和顶层以下的楼层。该市场楼层间相对条件差异有限，其空的份额也较高。所以，房地产市场的繁荣，一般指的是中间市场的供需。
就产品定位者而言，除了区分不同地板市场的异质性外，还要注意以下事项，才能充分发挥空之间的附加值。
(1)合理利用计划平衡供需不平衡。比如在商业氛围浓厚的黄金地段，借助首层与二层或地下室合并规划，增加门面市场的供应量；或者把顶层设计成建筑中间的建筑，可以满足更多顶层市场的需求，是创造更高价值空房间的好方法。
(2)明确区分不同的地板市场，根据需求设计产品。比如门面市场重视临街面，在规划上要注意保持醒目的线条和外联机会；顶楼市场追求通风、采光、视野等条件，所以要注意建筑之间的开窗、隔热等设计。
(3)合理利用容积率，改变空的传统观念。比如提高一栋楼的高度超过相邻楼的高度；增加高楼层的面积，打造“准顶楼”空房间(即采光通风条件与顶楼相同的高楼层)；或者利用二折或三折的规划，增加天空(顶层)与地面(一层)的空空间。