浅论规范物业管理的控制对策（三）

严格的招投标制度
目前，虽然我国物业管理招投标取得了一定的成绩，但总体来看，物业管理仍处于自建自管的状态。通过招投标获得物业管理权的物业比例太小，主要集中在政府的一些公共物业。物业管理招投标还存在很多问题。物业管理招投标制度没有真正建立起来，物业管理市场化程度不高，成为制约物业管理发展的瓶颈。
政府应在立法、政策引导、宣传等方面积极推进物业管理招投标，推进物业管理市场化，促进物业开发企业与物业管理企业分开经营，审慎确定物业管理企业与开发企业的关系。
从目前的情况来看，我国90%以上的物业管理项目是由开发企业或其派出的物业管理企业和原房管所(站)或其转制的企业来管理的，这一比例在部分城市会更高。造成这种情况的原因有很多。第一，从起源上看，我国的房地产企业大部分是国有的，国有的房地产开发企业或单位直接开发建设。在国有房地产企业转型的过程中，自然成立了一块专门从事物业管理的企业；二是与行业有关。在业务性质、人员、管理特点等方面与房地产开发有着天然的传承关系。这种情况不仅损害了物业管理活动的市场化进程和物业管理企业的自主经营，也损害了业主的物业管理权利。
但这些弊端的存在，并不全是因为房地产开发企业控制了大部分物业管理公司。事实上，房地产开发企业投资的物业管理企业，从公司法的角度来看是完全合法的。《公司法》和我国现有的房地产政策法规从未规定需要独立进行。物业管理市场未能形成的症结在于，物业管理企业成立后并没有真正成为“人、财、物”方面的独立法人，物业管理企业与物业开发单位的产权没有划分。如何消除这些弊端？应规定投资股东只有投资的权利和义务，依法在物业管理企业内部建立人、财、物的现代管理制度。具体来说，成立物业管理企业时，可以规定不允许房地产企业独立投资(包括国有公司)。工商部门要严格审查物业管理企业的注册资金来源，防止虚假出资与投资主体的复杂关系，进而完善投资制度，防止黑幕操作，建立严格的物业管理企业市场准入和退出机制。对于一些不规范的企业，要降低资质或者终止经营活动。
完善的市场化运作将打破地方保护主义和本位主义的垄断，物业管理企业应通过招投标方式取得物业管理的经营权。因为物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提高物业管理水平，把物业管理推向更新位置的重要途径。物业管理行业市场化运作有以下优势:
1 .市场化运作是市场发展的客观要求，物业管理只有引入竞争机制才能激发活力，通过激烈的竞争和角逐，使企业追求自身经济利益的内在要求转化为外在压力，压力才能转化为动力。
2。市场化运作是提高物业管理企业整体水平的重要途径。在市场经济条件下，企业不得不追求经济效益，每个企业都面临着在激烈的竞争中优胜劣汰的选择。这些都使得每一个企业中的每一个管理者不断提高自身素质，努力提高自己的管理水平和服务质量。
3。市场管理是推动整个行业发展的加速器，物业管理是新兴行业。要实现快速发展，必须把企业推向市场，充分利用竞争机制，把管理的终身制改为业主和使用人对物业管理企业的聘任制，让业主和使用人通过招投标选择物业管理企业。
4。市场化运作是物业业主和使用人获得合法权益的重要途径。业主和用户可以自主筛选合适的企业。这不仅可以理顺服务与被服务的关系，也有助于鞭策企业以良好的管理、优质的服务和合理的收费赢得业主的信任。
5。市场化运作是与国际物业管理市场接轨的切入点，因为竞争机制的形成一方面可以促进物业管理企业提高管理水平，另一方面也可以使其经受锻炼，积累经验，为在国际市场竞争中击败对手积累实力和创造条件。
实行提前介入制度
物业管理在某种意义上是房地产行业的延伸，工作的好坏与开发单位的配合密切相关。因此，打破传统模式，提前介入，参与建设过程的全面规划和监督，参与验收，将从根本上杜绝小区公共设施不完善给后期物业管理带来的种种弊端。早期介入可以提高小区的服务质量和住宅建筑的施工质量。
首先要把新项目建立好，住宅小区的基础设施要完善。不具备物业管理和办公业务的不得立项，各项基础设施规划设计要达标，有漏项或规划设计不规范的不得开工建设。其次，要完成综合验收。未按批复规划建设的，应按要求完成建设。公共建筑配套设施不完善的，如市政供水、供电、供热、卫生、消防等工程，主管部门不予通过建设工程质量验收。如果验收资料不全，没有提供物业管理用的办公用房，或者不符合物业管理基本要求的项目无法全面验收，更有甚者无法交付使用。此外，应采取各种措施来阻止未完成项目的发生。
在项目建设和设备安装阶段提前介入的，根据前期物业管理经验和建筑物正常使用情况下实施物业管理的需要，可以就配套设施、水电供应能力、安防系统、垃圾处理方式、绿化布局、消防设施、建筑材料选用等方面的改进要求提出书面要求和建议。，供开发商参考，使工程质量双保险，保证竣工验收后的顺利交接和未来管理的连续性，从而节省工程建设。因此，通过强调品牌和塑造形象来对业主负责的开发商应该确保优秀的物业公司参与销售。
物业管理运作中的大量实践证明，物业公司对前期工程质量的关注往往比开发商和监理公司更重要。只有物业管理提前介入，未雨绸缪，将工程质量问题消灭在“萌芽状态”，才能化被动为主动，同时合理承接物业管理的前期介入，如建材仓储、工地、在建楼盘、售楼处等的安全和环境卫生。来自于开发者的大量工作，可以快速转移到专业公司，让专业公司协助工作，分担开发者的压力。开发者可以从日常的常规工作中解放出来，充分发挥其社会化、专业化、理论化的管理优势。
加强物业维修资金的使用管理
根据物业管理的相关规定，一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当设立维修资金。维修基金归全体业主所有。业主委员会成立前，由房产管理部门管理，专户存储。业主委员会成立后，交由业主委员会管理。
房产是一种特殊的商品。建立维修基金的根本目的是保证房屋的售后维修管理。物业共用部位和设施损坏后，及时进行检修、更新和改造，维护房屋产权人和使用人的共同利益。住宅共用部位是指住宅建筑的主要承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。)，如室外墙面、门厅、楼梯间、走廊等。共用设施设备是指住宅小区或单体房屋内共用的给排水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、供暖线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非经营性停车场(库)、公益性文化体育设施和共用设施设备的使用。上述共用部位、共用设施设备保修期满后，应当进行大修、更新和改造，费用从维修基金中支付。
维修基金归全体业主所有。业主委员会成立前，应当委托房地产管理部门代管，专户存储，专款专用。要按单套房屋设立明细维修资金户，做到“一区一楼一户”。房产管理部门代为管理维修基金，是临时性的。托管期间，应当按照有关规定存入专门账户，不得挪用、转借或者用于担保。业主委员会成立后，房地产管理部门应当及时将维修基金及利息移交业主委员会管理，具体移交管理办法由省建设行政主管部门另行制定。随着维修基金制度的逐步建立和完善，将从根本上改变过去破损无人问津或由政府出资抢修的现象，从而保障广大人民群众的居住环境安全。