房地产估价：如何规避房地产与金融双风险

近年来，我国房地产贷款快速增长，不仅占用了大量新增银行贷款，也导致财政资金过度集中于一个行业。更何况，银行的风险与房价的上涨成正比。一旦房价大幅下跌，房地产金融危机不可避免。在调控难以奏效的情况下，为了抑制房地产市场的过度需求，减少投资和投机，提高房贷首付和贷款利率成为调控部门降低银行风险的必然选择。
2007年9月，央行、银监会联合下发通知，对通过贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。贷款的首付比例和利率水平会随着贷款购房套数的增加而提高。房地产估价师考试
2007年12月，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业地产信贷管理的补充通知》(简称《补充通知》)，提出“二套房贷以家庭为单位”，对严格住房消费贷款管理的相关问题作出明确规定。《补充通知》为二套房房贷新政的具体实施提供了有效保障。【/br/】二套房贷新政的实施，对市场冲击较大，效果明显。与之前商业银行对住房按揭贷款给予的8.5折利率优惠相比，新政明显增加了购房者的成本，大大降低了投机炒房的利润空，进一步加大了投资风险。一些投资者和投机者将不得不小心谨慎。从2007年10月开始，大房地产估价师
在全国得到了强烈的反响，房地产市场成交量大幅萎缩。尤其是在许多大中城市，如北京、上海、广州、深圳、重庆等。，新建住房和二手房的销量大幅下降，一些城市还引发了“退房潮”。虽然全球房价仍在上涨，但这些城市的房地产市场处于“有价无市”的状态，市场出现“空上涨”的现象。
二套房的买家大致可以分为两部分，一部分是经济实力不太强的人，另一部分是实力很强的人。前者只能通过银行贷款改善住房。二套房首付和利率提高后，买房成本大幅增加，这部分改善型需求受到很大抑制。后者购买的是第二套及以上房产，一部分是银行贷款，一部分是不需要的。从2000年到2006年，在购买多套房产的买家中，完全现金支付的买家比例大幅上升，40%的首付对他们来说不是大问题。所以财力充足的购房者需求基本不受房贷新政影响。
投资者和投机者一般分为两种情况，一种是用自有资金炒房的，一种是靠银行贷款炒房的。二套房贷新政主要对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响有限，只是规模受影响。对于短期投机者来说，房价不断上涨。他们在购买房产后，往往会利用银行贷款的杠杆作用，在短时间内或一年内将房产快速转让给他人，从而从中获利。
所以，二套房贷新政对这些投机者的影响不大。富人凭借自身财富，通过囤积居奇获取暴利，很难得到有效遏制。正因为如此，房贷新政的出台，对抑制市场投资和投机的作用有限。
尽管如此，在国际金融市场动荡、美国次贷危机不断扩大、国内房地产市场过热的情况下，为了保证国内信贷市场的安全，央行和银监会出台了这一政策，有必要提高二套房首付和房贷利率。虽然房贷违约不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷的门槛可以进一步降低金融领域的风险，这对保证银行信贷的安全非常重要。而且二套房首付的提高确实起到了给房地产市场降温的作用。
短期来看，房贷新政并未改变房价上涨的趋势，但长期来看，对房地产市场影响深远。虽然打击市场投机需求并不致命，但这一政策的主要目的是保证银行房地产信贷的安全。进一步推进房地产税改革，尽快开征房产税，应该是打击投资投机的治本之策。