房地产估价师考试辅导

一、概述1。成本法的基本原则；
2。房地产价格的构成；
3。成本法的基本公式；
4。重新购买和建造价格。
二。考试要求。熟悉成本法的基本原理:房地产价格构成和购建价格；
2。掌握成本法的基本公式。
三。内容指导
第五章成本法
第一节成本法的基本原则
一、成本法的概念和理论基础
成本法是一种计算估价对象在估价时点的重新购买价格，然后扣除折旧以估计估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是一种基于房地产价格各组成部分的累加来估算房地产价格的方法。因此，成本法概念中的“成本”并不是人们通常想到的成本，而是价格。然而，在这种方法中也使用了通常的成本。所以在遇到“成本”这个词的时候，要注意根据上下文来判断它的具体含义。
成本法的理论基础可以分为卖方视角和买方视角。从卖方的角度来看，成本法的理论基础是生产成本价值论，即房地产的价格是以其“生产成本”为基础，着眼于过去的投资。具体来说，卖方愿意接受的价格不应低于他为开发和建设该房地产所支付的价格。如果比价格低，他就亏了。
从买方的角度来看，成本法的理论基础是替代原则，即买方愿意支付的价格不能高于他预期重新开发和建造该房地产所花费的价格。如果高于价格，他还不如自己开发建设(或者委托另一个人开发建设)。
从上面可以看出，一是不低于开发建设成本，二是不高于再开发建设的预期成本。买卖双方能共同接受的，必须等于正常成本(包括正常费用、税收、利润)。因此，我们可以根据估价对象开发建设所需的正常费用、税金和利润之和来估算估价对象的价格。
例:从卖方的角度来看，成本法的理论基础是()
A、价值的成本费用论；b、替代原则；c、效用价值论；d .期待原则。
答案:A
二。适用成本法的对象和条件
只要是新开发建设的、计划开发建设的，或者可以假设重新开发建设的，都可以采用成本法进行估价。而成本法特别适合于既无收益又无交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场、医院、政府办公楼、军营、公园等公共和公益性房地产，以及化工厂、钢厂、电厂、油田、码头、机场等设计独特或仅针对个人用户特殊需求开发建设的房地产。简单建筑物的估价通常采用成本法。此外，成本法也适用于市场不完善或市场狭小无法用比较法评估的房地产。在不动产保险(包括保险和理赔)和其他损害赔偿中，通常采用成本法进行估价。因为，保险事故或其他损害发生后，不动产的损害往往是局部的，需要恢复原貌；在完全损坏的情况下，有时需要完全重置它。【/br/】值得注意的是，估价采用成本法:现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而不是成本，成本的增减必然对效用产生作用，从而形成价格；另一方面，房地产成本的增加并不一定使其价值增加，投资成本低也不一定意味着其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，长期平均来看，也需要满足两个条件:一是自由竞争(即自由进入市场)，二是商品本身可以大量重复生产。原理如下:
首先，假设价格正好等于成本加上平均利润，此时的供给也正好等于需求。然后，假设某个因素导致供给超过需求。供大于求时，价格会因供求规律而下跌；如果价格下跌，成本已经发生，利润就会减少；当利润减少时，开发商得不到原来预期的利润，开发商就会减少投资规模或转产；如果开发商减少投资规模或者改变产量，未来供应量会减少，如果需求不变，供应量会小于需求量，导致价格上涨，价格上涨导致利润增加，再次吸引投资，导致供应量增加，新一轮供过于求。如此往复。
显然，如果不是长期的，没有自由竞争的情况下，商品本身无法大批量重复生产，那么这个循环就无法成立，价格也就不会等于成本加上平均利润。事实上，即使满足这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的。价格只是围绕“成本加平均利润”上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高不一定意味着房地产价格高，开发成本低不一定意味着房地产价格不应该高。当需求超过供应时，房地产价格可以远远高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。正是因为房地产价格并不总是与房地产的开发成本成正比，所以产生了赚钱和赔钱的问题。
了解了以上原则，并不代表没有上述理想条件就不能用成本法估值。而是要求在使用成本法时注意“近似”，其中最重要的是以下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是一个开发商的实际成本，客观成本是大多数开发商在开发建设的假设下的正常成本。评估时应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析确定评估价格。当市场供大于求时，价格要向下调整，当市场供大于求时，价格要向上调整。后面我们会看到，贬值之所以有经济贬值，也是出于这种考虑。