考前辅导：第12讲假设开发法（上）

7.1假设开发法的基本原则

7.1.1假设开发法的概念
假设开发法又称开发法、预期开发法和剩余法，是以估价对象未来开发后的预测价值减去未来正常开发成本、税金和利润，计算估价对象客观合理价格或价值的方法。
7.1.2假设开发法的理论基础
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论基础与收益法相同，都是预期原则。
假设开发法是评估新开发房地产价格的成本法的逆算法。两者的主要区别是:成本法中的地价是已知的，需要开发后的房地产价格；假设开发方式中开发完成后的房地产价格已经提前预测，那么需要计算的就是地价。
假设开发法有更深层次的理论基础，类似于地租原理(详见本书第九章第五节《地租理论与地租计算》)。但是，租金是每年的租金盈余，假设开发方法通常测量一次性价格盈余。
7.1.3假设开发法的适用对象和条件
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括原土地、毛地、准备地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可翻建或改变用途的旧房(包括翻建、改建、扩建，如果是改建的话)
假设开发法的适用条件是:
①应有明确的、有②要有一套统一、严谨、健全的房地产法律法规；③拥有完整、公开、透明的房地产数据库；④应有稳定、清晰、全面的房地产投资、开发、交易相关税费清单；⑤有长期、开放、稳定的土地供应(出让)计划。如果不满足这些条件，那么在采用假设开发法进行估价时，不可预测的房地产市场的客观方面会掺杂许多人为的主观因素，未来的房地产市场将变得更加不可预测，从而未来开发完成后的房地产价值、开发成本、税费等将更加难以预测。
7.1.4假设开发法的操作步骤
假设开发法估价一般分为以下六个步骤:①调查拟开发房地产的基本情况；②开发利用方式的选择；③估算开发运营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤计算投资者购买待开发房地产时应承担的开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润和税金；⑥进行具体计算，找出待开发房地产的价值。

调查这类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方面:
(1)摸清土地的位置。包括三个层面:①土地所在城市的性质；②土地所在城市的区域性质；③具体位置。了解这些，主要是为用地服务的选择。比如上海浦东新区一块待开发的土地，需要进行评估。要搞清楚这块地的位置，就要搞清楚上海的性质和地位，浦东新区的性质和地位，包括它与上海市区的关系，政府对这一地区的政策和规划建设思路等等。除此之外，还需要搞清楚这块地在顶区的具体位置，比如周边环境，交通便利等等。
(2)查明土地的大小、形状、平整程度、基础设施的可达性、地质水文条件等。了解这些，主要是为了衡量开发成本、费用等服务。
(3)了解城市规划设计条件。包括明确规定用途、建筑高度、容积率等。了解这些，主要是对某些服务方式的开发利用。
(4)找出将要拥有的土地权利。包括明确权利性质(目前是使用权)、使用年限、是否可以续期，以及转让、出租、抵押等相关规定。搞清楚这些，主要是预测未来开发完成后的房产价值、租金等服务。
7.1.5假设开发法的其他用途
假设开发法除了适用于估价外，还广泛应用于房地产开发项目的投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。开发法和投资分析的区别在于，开发法在选取相关参数和测算相关值时，假设自己站在典型投资者的立场，投资分析站在特定投资者的立场。
房地产开发项目投资分析的目的是为房地产开发商的投资决策提供依据。假设法可以为房地产开发商提供以下三种数据:
(1)确定拟开发地块的价格。如果开发商有意收购某个开发地块，必须事先计算好可以接受的价格，他的实际购买价格应该低于或等于这个价格，否则不值得购买。
(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，假设已经以一定价格购买了开发场地，即场地购置费视为已知。预计总收入扣除场地购置费、开发成本和资金利息后的剩余价值为开发项目所能产生的利润。如果这个利润高于开发商的预期利润，则认为开发项目是可行的；否则，开发将被推迟，甚至投资将被取消。
(3)确定开发中可能发生的费用。在确定成本时，场地购置费也被认为是已知的。确定费用的目的是使开发利润保持在合理的范围内，同时在开发过程的各个阶段能够有效控制整个开发成本和费用，使费用在开发过程中不会失控。