房地产评估报告常见错误类型2

5.分析未来收入变化的趋势，不能只看目前的收入情况。
6。用比较法计算客观收益时，几个比较例应与估价对象具有可比性。
7。计算潜在总收入时，天数错了，面积错了(该扣的没扣)。如果是按套内面积计算租金的话，要先把建筑面积按套内面积系数换算成套内面积，再计算租金。
8。在计算有效总收入时，不考虑空入住率(或入住率和出租率)(或仅部分考虑，遗漏另一部分)。如果空出租率为0或者出租率为100%，则不合理。至少解释一下原因。
9。无形收益不应单独计算，而应选择较低的收益率来反映。
10。在计算成本时，租赁房地产的房产税按租金×12%计算。
11。在计算费用时，要根据合同中是否转嫁了一些费用来决定是否有漏项或多项，如:漏计管理费用(扣除直营房地产的商业利润)，计算费用时多项(如折旧费、土地配置费、抵押还本付息、改扩建费用、所得税等。不能收录)(房地产估价理论与方法)P206
12。一些计费基础不指定基础值的来源。
13。在计算管理费时，存款利息不应作为管理费计算。没有说明当地管理费是否包含水、电、汽、热等费用。
14。在计算保险费时，应以建筑物的现值作为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。
15。在资本化率的选择中没有规定计算的方法和来源。
16。收益率选择不当(应选择一年期定期存款利率或一年期国债利率作为无风险收益率。加上风险补偿等。，见本书第216页)。
17。收入期的确定没有注明来源(一般是因为前面没有权利描述)。收益期的确定是错误的。当建筑物的耐久年限与土地的剩余年限不一致时，处理方法不同。(见213页“理论与方法”)。
18。计算公式错误，或者计算过程错误。
19。没有说明最终综合确定鉴定结果的原因。
20。鉴定结论不大写。
21。价格类型错误(与标准价格、收入价格和累计价格的比较)。
22。抵押评估时，未说明未来市场变化风险、短期强制处罚等因素对抵押价值的影响。
⑶假设开发法
一般用于待开发土地、在建工程、可改造或改变用途的旧房三种情况的评估。
房地产价值=开发后的房地产价值-管理费用-投资利息-销售税金-开发利润-投资者购买待开发房地产时应缴纳的税金。
1。不同类型房地产的未来市场价格应根据市场情况进行估算，一般通过市场法、长期趋势法和收益法。
2。对开发的界定应说明理由，如:根据同类开发项目，是按市场法取得，还是按定额规定取得。
3。投资利润和投资利息仅在使用静态计算方法时使用。当方法为动态时，只需扣除建设成本、管理成本、销售税和买方购置税。
4。可抵扣项目(如开发利润)不能省略。评估总用地时还应扣除搬迁安置费)。
5。计算利息时，不能计算增值税。
6。在计算利息时，为继续建造而平均发生的费用应在中间期间计算，即该期间应除以2。
7。销售税只能根据房地产开发后的价值计算，而不能根据继续建设的成本计算。
8。在进行利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应关系。
(4)成本法
旧房和房产的价格=重新购买价格-折旧
新房产(或新开发的土地)。房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理成本+投资利息+销售税+开发利润
1。不完整的费用构成和遗漏(例如，缺少正常的利润和税收，没有考虑销售税)。
2。在收取费用时，采用工程的实际金额，并未说明是否符合当地现行的社会总造价(即应区分实际造价和客观造价，采用重置造价，但不应采用重建造价)。
3。成本法计算贷款利息时应适用复利，不能使用单利。基数是征地成本+开发成本+管理成本。
4。用成本法计算贷款利息时，计算期间有错误。
5。计算公式错误(累计价格=重购价格-折旧)。
6。最终评估值应根据市场供求分析确定(体现在经济折旧的确定上)。
7。计算开发利润时，不同的利润率应对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)。
直接成本利润率基数(土地取得成本+开发成本)
投资利润率基数(土地取得成本+开发成本+管理费用)
成本利润率基数(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税)
销售利润率基数(开发后的房地产
9 .不考虑建筑物的经济寿命对建筑物价值的影响。
计算折旧时，建筑物的经济寿命应自建筑物竣工验收之日起计算
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用寿命的，应计为建筑物的经济寿命。
⑵建筑物的经济年限晚于土地使用年限的，按照建筑物的实际年限加上土地使用权的剩余年限计算折旧。