房地产估价师理论与实务房地产供给讲义

房地产供应

(一)房地产供给的含义
房地产供给:是指房地产开发商和业主(卖方)在一定时期内，愿意并能够要约出售某一种房地产在各个价格水平上的数量。供给的形成有两个条件:一是房地产开发商或业主愿意供给，二是房地产开发商或业主有能力供给。如果房地产开发商或业主有出售某种房地产的愿望，但没有提供出售的能力，就不能形成有效供给，就不能算作供给。
现实中，未来某个时间某个楼盘的供应量是:
供应量=存量-拆迁-转换为其他类型楼盘+其他类型楼盘转换为该类楼盘+新开发。

(2)决定房地产供给的因素
某个房地产的供给是由很多因素决定的。除随机因素外，经常起作用的因素有:①房地产的价格水平；②该类房地产的开发建设成本；③该类房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。它们对房地产供给的影响如下:
(1)这类房地产的价格水平
一般来说，某一类房地产的价格越高，开发这类房地产就越有利可图，房地产开发商就越愿意开发；相反，房地产开发商越不愿意开发。这种与价格正相关的关系叫做供给定律。
(2)该类房地产的开发建设成本
在某一类房地产价格不变的情况下，当其开发建设成本上升时，如土地、建筑材料、建筑构配件、设备、施工人工等一种或多种投入要素的价格，，房地产开发的利润率会降低，从而减少这类房地产的供应量；反而会增加这类房产的供应量。
(3)这类楼盘的开发技术水平
一般来说，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产商就会开发更多的楼盘。
(4)房地产开发商对未来的预期
如果房地产开发商对未来的预期是乐观的，比如房地产开发商预期未来房地产价格会上涨，他们在制定投资开发计划时会增加开发量，这将增加未来的供应量，同时他们会将现在开发的房地产保持待售，等待价格上涨，从而减少房地产的当前供应量；如果房地产开发商对未来持悲观态度，结果将是相反的。
从上面可以看出，当一种房地产的价格较高时，当这种房地产的开发成本较低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期这种房地产的价格未来会降低时，这种房地产的当前供应量通常会增加；相反，目前这类房地产的供应量通常会减少。

(3)房地产的供给曲线
房地产的供给曲线表示房地产的供给与其价格的关系——某一类房地产的供给如何随该类房地产的价格而变化。在图3-2(a)中，按照习惯，纵坐标轴代表某个房地产的价格(P)，横坐标轴代表这个房地产的供应量(Q)。因为供给数量在价格低时减少，在价格高时增加，我们得到一条向右上方倾斜的供给曲线。如果考虑到房地产价格水平以外的影响供给量的因素，那么供给量将不再沿着供给曲线变化，而是整个供给曲线发生偏移。如图3-2 (b)所示，以S0为基准，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将从S0向S1左移；如果房地产开发成本降低，整个供给曲线将从S0向右移动到S2。在整个供给曲线因房地产开发成本下降而右移的情况下，每个价格水平都有更多的供给。换句话说，房地产开发商愿意接受每一个数量水平的较低价格。

第三，房地产的均衡价格

在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一点都是消费者愿意并能够接受的房地产价格和数量的组合，供给曲线上的每一点都是房地产开发商或业主愿意并能够提供的房地产数量和价格的组合。由于市场交易是双方自愿或约定的，房地产市场的交易价格和数量必须是供需双方都愿意接受的价格和数量。
图3-3由图3-1(a)中的需求曲线和图3-2(a)中的供给曲线组合而成。E点是需求曲线和供给曲线的交点，同时位于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供需的均衡点，其对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或业主都愿意接受的价格和数量的组合。其中，E点对应的价格Pe称为均衡价格，对应的数量Qe称为均衡数量。
从上面可以看出，房地产的均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，即房地产的市场需求等于市场供给时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，就会出现供求不对等的非均衡状态。一般来说，在市场力量的作用下，这种供求不对等的不平衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动回到均衡价格水平。如图3-3所示，当价格上升到P2时，从Qe到Q4供给会增加，而从Qe到Q2需求会减少。供给大于需求，过剩数量为(Q4-Q2)。由于供大于求，卖家之间竞争的市场压力将迫使价格下跌。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同样，当价格下降到P1时，需求将从Qe增加到Q3，而供给将从Qe减少到Q1。需求大于供给，导致(Q3-Q1)短缺。由于供应短缺，买家之间竞争的市场压力将迫使价格上涨。只要价格低于Pe，涨价的压力就一直存在。

均衡理论是价格原理的核心内容，表明均衡是市场价格运行的必然趋势。如果市场价格由于某些因素或某些因素的影响而偏离均衡价格，必然会出现过剩或短缺，导致卖方或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，最终趋于均衡价格。
一般来说，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关:供给不变时，需求增加，价格上涨，需求减少，价格下跌；某个需求，供给增加，价格下降，供给减少，价格上升。如果需求和供给同时变化，均衡价格和均衡交易量也会变化。需求和供给同步变化，有同向变化(需求和供给都增加或都减少)和反向变化(需求增加但供给减少，或需求减少但供给增加)，也有不同幅度的变化(需求增加或减少大于或小于供给)。因此，变化的组合有很多，它们对均衡价格和均衡交易量的影响汇总在表3-1中。表3-1供需变化对均衡价格和均衡交易量影响的验证，见补充图3-3。

表3-1供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响
变化方向数量变化范围均衡价格均衡交易
同向变化1供给增加=需求增加恒定增加
2供给减少=需求减少恒定减少
3供给增加>需求增加下降增加
4供给减少5供给增加6供给减少>需求减少增加减少
反向变化7供应增加=需求减少减少不变
8供应减少=需求增加增加不变
9供应增加>需求减少减少增加
10供应减少11供应增加12供应减少>需求增加增加增加减少