从房地产估价技术软环境谈房地产估价执业风险防范

加入WTO后，中国的经济发展将面临诸多挑战，房地产评估行业也将面临挑战和竞争。面对由此带来的深刻变化，我们需要进一步提高自己，房地产估价技术软环境就是我们需要提高的一个方面。

目前上海房地产估价机构多为单体经营，从事建设工程造价咨询、建设监理、房地产代理等业务的很少。因此，与房地产估价相关的信息和技术资料的获取处于被动状态，而房地产(土地)交易案件、建筑物重置价格等信息难以查询，造成一些假案甚至假案。此外，城市基准地价调整不及时，没有可靠的修正系统，导致土地估价应用困难，等等，这些都困扰着我们上海的房地产估价界。评估人员和评估机构直接面对可能的执业风险。借此机会，我想就当前土地与房地产估价技术中的房地产交易案件信息资源和基准地价调整等问题发表一下自己的看法，并希望房地产估价技术软环境在中国入世之际能有积极的改变，使估价机构能更好地在公开、公正、公平的环境中工作，最大限度地降低估价机构面临的风险。

1.行业内交易案例信息资源要共享。

自房地产估价开始以来，估价方法中的“市场比较法”是最有效的，被各方认可，最能反映估价对象的市场价格。然而，多年来，由于房地产(尤其是土地)交易案件信息的不对称和不完全，使得评估师在实践中很难应用这种方法。目前，除了少数在原房地产体制下改革的评估机构因为各种关系可以更好地掌握一些交易案例外，其他很多社会评估机构很难收集到真实可靠的房地产交易信息。但是，大家真的都在用这个方法，那么大家都是怎么做的呢？

据笔者不完全了解，有的机构通过售楼处、房产中介、房产网站、相关房产专业报刊收集信息，然后打上一定的“议价折扣”，确定为“交易案例”来使用；有的以房产管理部门此前确认的鉴定结果作为交易案例；有的通过支付交易中心查询具体交易案例，等等。

其实我们都知道房产交易有各种各样的交易情况和背景。这些变化对最终的交易结果影响很大。即使是真实的交易结果，也会受到交易背景以及双方立场和心态的影响。因此，必须选择具有可比性的正常交易案例应用于评估案例。使用上述方法来确定“交易案例”显然需要商榷，因为即使是从交易中心查询得到的交易案例，也可能因对交易情况的不了解而出现偏差，更何况是通过一些中介机构得到的价格信息，那么所得到的鉴定结果又如何能做到客观公正呢？风险有多大？因此，解决可靠交易案例的公开查询问题，是估值“公开、公平、公正”的基础，是估值结果不会出现较大差异的前提。同时也可以限制一些欺诈行为的发生，从而防范可能的执业风险。

建立房地产交易案件信息库，最终形成“共享数据库”，是解决交易案件公开查询的有效途径。虽然需要做大量持续的工作，需要很多相关部门的协助，但实现这一目标，将使所有评估机构能够公平公开地获得有效案例，对房地产评估行业的健康发展具有深远的意义。我们上海市房地产估价师协会正在积极开展这个“实事工程”，很好！但我们希望在此过程中，邀请相关专业人士参与或多征求意见，共同对所选案例进行筛选和研究，剔除或综合分析判断一些有特殊交易的案例，使其更可靠、更有效、更可比、更实用。

当然，鉴定机构本身也要多积累，而不是完全依赖。但是我觉得鉴定机构应该只收集有效的交易案例，而不是做太多无效的工作。例如，在我们完成以交易为目的的评估业务后，我们将从客户处追踪实际交易价格，如果可能，将转让协议复制并存档等。这些案例是客观有效的。同时，评估机构要利用了解项目背景的有利因素来判断最终的交易结果，对未来有利。这里我想提一下，机构也可以把这些案例分享给大家，作为“共享数据库”的补充，这也体现了权利义务的对等。当然，“共享数据库”是要有偿使用的。

我认为，只有真正解决信息资源共享的问题，我们的鉴定机构才能在“公开、公平、公正”的基础上开展鉴定工作，才能杜绝一些缺乏职业道德的人进行虚假案件鉴定的现象，我们的鉴定行业才能在健康的环境中发展，才能有效防范由此带来的执业风险。

2.基准地价应进行调整和完善。

今年上海出台了《关于内外销商品住房并轨的若干意见》(沪府发[2001]22号)和《土地使用权出让招标拍卖试行办法》(沪府发[2001]26号)，统一了我市的地价体系，取消了内外销商品住房项目原土地使用权出让价格的差价，虽然对工业用地和综合用地仍不成立。而商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类土地使用权出让招拍挂方式真正启动，意味着上海目前的基准地价(仅限外销)跟不上形势，不能更好地发挥地价和土地市场的宏观调控作用，需要进行调整。

自公布之日起，基准地价如何应用于土地估价一直是人们讨论的焦点。由于不适用于国内地块，也没有标准的修正体系，基准地价的应用始终难以开展。在此，我只想站在一个普通评估师的立场上，谈谈对当前基准地价调整的一些希望，希望基准地价调整能有助于进一步改善房地产估价技术的软环境。

上海市1998年基准地价采用的土地定级方法，是一种无论土地用途如何，都采用同一标准评定土地等级的综合定级。但我认为，随着上海近年来的快速开发建设，其城市总体规划的实现，包括中心城区与周边郊区功能分区的逐步形成，继续采用原有的土地定级方法，显然是不够的。目前，根据上海市主要土地利用类型的分布，商业和服务业、居住和工业用地各有其最适宜的区域。按照最适宜的面积划分土地级别是有事实依据的。因此，希望采用分类定级，即按照土地利用类型评价主要土地利用类型的土地级别。此外，如果可能，郊区(县)的土地将根据其用途进一步分级。

希望建立完善的地价修正体系，这应该是大家的期待。因为作者的工作，走访了很多城市，但是无论是沿海地区还是内陆地区，发达地区还是落后地区，没有地价修正系统的基准地价城市很少。大多数城市将地价修正体系作为基准地价的重要组成部分向社会公布，上海是少数几个没有公布修正体系的城市。目前，上海市基准地价用于评估宗地地价时，允许有资质的房地产估价机构自行建立修正系统进行修正评估。这样一来，大家都无法制定统一的制度，土地评估结果随意性很大。这损害了土地市场，由此带来的风险不言而喻。因此，希望在基准地价调整时，充分考虑修正制度建立的重要性，并适时公布修正制度，使其更具实用性，有助于改善房地产估价实践的软环境。

房地产估价技术发展至今，在理论和实践上都取得了巨大的成就。然而，技术环境的不尽人意制约了评估行业的发展，同时也存在技术风险。这里我只简单说一下这两个方面。其实还有很多方面的工作需要我们继续努力。希望在上海市房地产估价师协会的领导下，能够发挥众多估价机构的能量，进一步改善我们房地产估价技术的软环境。这将有助于房地产评估机构更好地保持客观、公正、公平和独立的专业水准，同时也将确保出具的评估结果更有依据，也将降低评估机构的技术风险，使我国房地产评估行业健康有序地发展和进步。