超级购物中心投资开发实务

我认为购物中心的发展是一个谨慎乐观的市场方向。就美国而言，美国至今有4万多家商场，所以其中有700家左右的商场，也就是规模在10万平米以上的商场。700多家商场的存在，应该说是美国整个商业地产市场非常重要的一部分。所以这几年美国的Mall发展一直在走下坡路，并不代表中国才刚刚开始发展，所以没有前景，或者说绝对悲观。我觉得也许这种态度可以稍微积极一点。
首先，购物中心作为商业地产最复杂的形态，其投资开发其实是商业地产中最复杂的过程。其实作为最复杂的形态，那么我们通常在周围看到的中小型商业地产，应该说他们的运营形态其实是对购物中心整个投资开发运营流程的简化，所以我觉得虽然在座的嘉宾很多，但他们可能从事的是一般商业地产的开发，或者是2万平米、3万平米的开发。Shopping Mall开发的程序也可供中小型商业地产的开发商借鉴。

我将从五个主题来介绍这个商场的投资和发展。第一点是购物中心投资开发的操作流程，第二点是关键环节，第三点是项目的竞争力，第四点是购物中心项目的决策系统，第五点是商业地产的自动化模式。

关于商场投资开发的操作流程，应该说目前国内很多开发商和投资人普遍处于摸索阶段，这里就这个操作流程个人陈述一下。第一点是项目选择和可操作性判断。关于这一点有两个内容。第一，不是所有的城市都适合，或者有条件建设购物中心。从2001年开始，在Mall刚刚进入中国之后，国内很多专家就发表了很多负面的看法。然后，评价标准是中国GDP比较低，美国达到一万美元。然而，中国的国内生产总值的条件差距很大。以北京和上海为例，这两个大城市都是国内比较发达的城市，Mall的发展在国内是不具备条件的。我个人提出了一些新的不同的建议，是商业地产项目开发的基本条件，以及这个项目所面临的核心商圈的消费总量，因为它反映了核心商圈的人口基数，核心商圈的容量，GDP的水平。其实中国的人口密度和美国完全不一样，所以我们觉得在对比中国的商业地产商场的时候，在判断市场的时候，不要轻易用GDP来否定这种业态的发展空。其实在判断项目的时候，对整个项目周边核心商圈的消费总量做出判断，有助于对项目做出更正确的结论。

第二个内容是，不是任何开发商，任何背景的开发商都可以做商城的开发。可以说，比如一个开发商自身的资金实力不足以解决一个商城项目和土地款的问题。那么我建议这种开发者不要轻易做这种操作。其实北京就有这样一个项目。运营了两三年，项目本身，就是我做的北京商城项目。应该说国外机构的认可度应该是不错的。我们去年5月在拉斯维加斯推动了这个项目，美国最顶尖的机构包括(英文)和(英文)公司，专门开发美国Shopping Mall的公司。后两人来北京考察。我认为他们对这个项目的认可是好的。他不认可的是开发商的背景和资金实力，以及开发商在有限的资金条件下仍然有过高的期望值和股权的期望值。作为任何一个商场的开发商，首先要考虑这个城市是否具备商场开发的条件。

第二点是你是否有能力，你的竞争优势是否足以保证一个项目开发的完成，甚至是你的财务体系能否保证项目建设完成后的运营期内项目的成功运营。应该说，商业地产有两个客户群体，一个是消费群体，另一个是开发商。房子的功能要给大家讲清楚，就是这么一个单层次的住宅用途，写字楼的用途。而商业地产需要满足两层客户的需求，而这些两层客户的个性化要求是显而易见的，所以对开发商来说意味着一个复杂的操作过程。此外，国内商业市场，尤其是底层商业市场，在2001年和2002年至今反应良好。到目前为止，包括明年市场供应量的增加，这些项目本身的个性化因素会对其项目的这个未来产生很大的影响。所以任何商业地产项目都是基于两层客户的需求，也是基于这样一种市场竞争加剧的趋势，所以需要限制商业市场调查的相关工作。

接下来就是在市场调研的基础上判断项目的定位、业务类别、市场策略、项目规模。定位方面，之前很多专家都提到过这个问题，本节就不多提了。我们的观点是，了解这个项目的目标消费群体是哪个群体是非常重要的。所以我认识了一些开发商。你们商场的项目定位是什么？或者说对于某些项目，我这个项目的定位就是打旅游牌。其实打不打旅游牌，属于项目的运营策略，而不是项目的定位。定义你的项目未来的客户群体，包括消费需求，甚至其他特性，都会影响到其他项目的组合，甚至是规划设计。这个项目服务的主要群体是年轻人，所以应该说你们有些人包括电梯。空。所以规划设备是可以换的。

刚才其他专家也说了，商业地产必须有足够的理由来吸引消费者。消费者参与这个项目意味着零售商肯定会加入进来。那么，关于市场策略，我认为北京的任何商业地产到目前为止也是处于早期发展阶段。目前由于市场处于前期或发展初期，在市场策略完成后，有可能使项目有一些独特的概念。你可以考虑一下。我认为这个结论只有被讨论的可能。说到这个话题，其实美国的洛杉矶和拉斯维加斯，如果你去过的话，设计风格完全不同。作为一个城市，作为旅游的产物，他们也需要一个旅游来吸引消费者来参观这个城市。然后纽约是大城市，洛杉矶整个地方都是山寨，这是一个丰富的生活环境。然后拉斯维加斯就是一条大街，一路上两边都是各种风格的酒店。就是这样。