浅析房地产继承的几个法律问题

一、不动产继承的概念及继承权发生的条件
不动产继承与其他继承权一样，是指依照法定程序将被继承人遗留的房屋所有权及其土地使用权转移给继承人的法律行为。不动产继承是所有权和使用权的一种派生取得方式。继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权只是继承人享有的一种期待权。如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生。只有在被继承人死亡后，继承权才成为既得权利。要实现继承权，必须有被继承人生前立有合法遗嘱且被继承人已经死亡，否则不发生遗嘱继承关系。如果父母健在，其房产子女不能继承。父母把财产给子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。
(2)继承遗产的人必须是被继承人的法定继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人为:配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
(3)继承人依法取得的遗产，必须是被继承人所有的合法财产或者依法可以继承的其他合法财产权利。家庭财产、夫妻财产、合伙财产不分割不能作为遗产继承。像这样的财产必须分割，属于死者的部分就是遗产。所有非法取得的财产都不属于遗产，不能继承。
二。继承的开始、接受、放弃和丧失
(一)继承开始的时间。《继承法》第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始。”《人民法院关于实施〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第一条增加:“继承自被继承人身体死亡或者被宣告死亡时开始。宣告失踪人死亡的，以法院判决确定的失踪人死亡日期为继承开始时间。”
(二)接受继承。《继承法》第二十五条规定:“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前放弃继承；如果没有，则视为接受继承。”按照这一条的精神，继承开始时，继承人可以作出接受继承的表示，也可以不作。如果他不这样做，他将被视为接受了遗产。该条还规定:“受遗赠人应当在得知赠与后两个月内，作出接受或者放弃遗赠的表示。期满不接受的，视为放弃遗产。”也就是说，受遗赠人必须在继承开始后的两个月内接受或者放弃遗赠。受遗赠人未在法定时间内明确表示的，视为放弃遗赠。
(3)继承权的放弃。继承权是公民的一项民事权利。公民可以依法行使民事权利，也可以依法放弃民事权利。继承人一旦放弃继承权，就不能再坚持继承的主张。继承法对放弃继承权有严格的要求:第一，放弃继承权一般要书面声明。第二，放弃继承权必须是在遗产分割之前。第三，继承人放弃的，必须由继承人作出书面声明或者直接表示，并且必须经过有关组织的认证或者公证机关的公证。这样做有助于防止一些人以他人放弃继承权为借口，非法侵犯他人应继承的遗产份额。
三。法定继承顺序
根据《继承法》第十条，遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。继承开始后，第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。如果第一顺序没有继承人，则由第二顺序的继承人继承。