论房地产开发风险

1.房地产开发风险的含义和特点
所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中，影响开发利润的多种因素，这些因素的影响是难以或不可预测且无法控制的，使得企业的实际开发利润可能偏离预期利润，从而给企业带来遭受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观现象，明显呈现出以下特点:1)综合性。房地产开发涉及企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2)模糊性。即不确定性，表现为风险形成的模糊性和因风险导致的企业发展经营活动结果的不确定性。3)亏损。风险是由于财务管理的不可预测或无能力防范造成的，也可能是由于管理者决策失误、控制失效，从而失去了本应获得的利益。4)补偿性。既然风险会带来损失，客观上就要求给予经营者适当的经济利益，以抵消承担风险带来的损失，即“风险报酬”。5)动机。风险和竞争同时存在。认识到并承担风险会把企业推到最后的立场，这必然使它们成为共同的目标，努力改善管理，增强竞争力，提高经济效益。
2。房地产开发面临的主要风险
2.1政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境的变化(如战争、罢工、社会动荡)以及相应的政策和法律的调整(如金融和财政政策变化、土地使用制度改革、住房制度改革)，导致房地产开发商的经济损失。对房地产商最直接的影响就是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实施从紧的货币政策还是宽松的货币政策，直接影响开发商和购房者持有的资金，以及项目的开发和销售。同时，银行的房地产业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而言，无论政府实行从紧的财政政策还是宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住房的福利供给政策或对低收入群体的有限补贴政策，以及政府对房地产的投资，都会对房地产的发展和需求产生影响。这种风险在中国需要特别关注。
2.2经济风险
是指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)的变化给房地产开发商造成的经济损失。).从可行性研究到楼盘上市期间，市场需求很可能会发生变化，消费者对户型结构和单位面积的偏好也会发生变化。在原来的细分市场中，这类物业仍然供不应求，但很快可能会大量积压，必然会使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，物价全面上涨。房地产虽然有一定的抗通胀能力，但其价格也会上涨。而人们持有的货币量是一定的，因此购买力相对降低，他们可能无力支付上涨的房地产，导致房地产企业开发的项目很难卖出去，承担风险。一般来说，房地产开发资金需求量较大，完全依靠自有资金周转非常困难，通常需要使用外部资金，如银行贷款、预售等。如果你以自己开发的房地产作为抵押，获得这笔投资的贷款时，不能在抵押贷款协议规定的期限内偿还本息，就必须承担作为抵押的房地产成为他人财产的风险。利用预售房屋筹集开发资金时，如果不能在预售协议规定的日期交付房屋，就要承担支付巨额赔偿金的风险。
2.3自然风险
是指自然因素的影响(如洪水、火灾、地震等。)上房地产开发，给房地产开发商造成经济损失。自然风险很少发生，但一旦发生，造成的损失是相当大的。
2.4技术风险
是指由于科技进步、技术结构和相关变量的变化而可能给房地产开发商带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，开发商被迫在房地产的更新、翻新和改造方面投入更多资金。建筑设计变更可能导致建安项目成本增加，从而影响项目成型后的租售。
2.5经营风险
是指由于开发商对开发项目管理不善，导致预期收益无法实现，或不足以补偿经营费用的可能性。这种风险主要归因于开发商对开发成本、租金价格、开发周期和资金筹措的主观预测误差和决策误差。
3。导致房地产开发风险的因素分析
3.1政策环境和经济形势
房地产开发与国家经济形势密切相关，因此很大程度上受政府政策的控制。比如政府对租金价格、外商投资、土地使用、环境保护的控制，特别是对投资规模和财务的控制，以及新的税收政策的制定，都可能给房地产开发商带来风险。在中国，需要特别注意。
在经济蓬勃发展的时候，由于各行业生产的扩大，房地产供不应求，房地产价格不断上涨。在经济衰退中，社会对房地产的需求受到抑制，产品很难卖出去。此时开发商的资金已经投入，形势的波动让他们反映和调整的速度很慢。很难在短时间内改变或找到其他替代品，这将使开发商陷入困境。
3.2房地产市场的发育程度和供求情况
在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备四个基本条件:信息充分、商品同质、厂商和买家自由进入、交易方数量众多。然而，一个不发达的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
一般来说，房地产市场是一个区域性的市场，局部房地产市场的供需变化对开发商的影响要大于全国。只要当地经济发展健康，房地产需求不会有大的变化。房地产开发的力度取决于潜在开发商对租金和销售收入的预期。当租金和售价因住房供应短缺而上涨时，开发商就会纷纷开发房地产。然而，由于开发需要时间，当开发完成时，市场供求可能已经发生变化，因此很难出租和出售已开发的物业。
3.3发展时机的选择
经济运行具有快速和低迷的周期性特征，房地产投资也具有周期性。投资周期包括四个阶段:高峰期-收缩期-低谷期-恢复期。高峰期国民经济快速增长，经济处于高峰期。由于各行业扩大生产，房地产供不应求，房地产价格不断上涨。收缩期国家收紧银根，控制投资规模，社会对房地产的需求受到抑制，产品开始出现卖难。在低谷期，社会信用关系的进一步紧张，使得工业和建筑业投资大幅下降，投资品价格下降但销售困难。复苏期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求开始增加，价格逐渐上涨。此时正是房产投资的黄金期。从长远来看，在投资的收缩期和低谷期搞企业兼并或准备投资，在投资的高峰期和恢复期大力投资，一定能获得更大的利润，避免更大的损失。
3.4开发选址
房地产的不可移动性、地域性和个体性决定了其地理位置极其重要。地产界有句名言:第一是地段，第二是位置，第三还是位置。可见，房地产开发区位的选择对开发商来说至关重要。房地产开发商抢占中心或门户位置是常识。问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心或门户位置。繁华地段的房地产项目开发利润会实现，但这个区域可能没有一块可供开发的土地，开发商为了获得更大的选址范围，不得不放弃部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，乃至社会经济条件，都处于不断变化发展的过程中，会使开发商经受住风险的考验，需要有一定的预见性。如果开发商能尽早投资开发有价值增长潜力的地块，几年后就能获得较大的利润。
3.5开发类型的选择和开发规模的确定
房地产开发的过程是一个巨大资金投入的过程。从买地、工程建设到广告、上市、出售或出租，都需要投入大量资本。作为开发商，通常很难用自有资金完成一个开发项目。一般在投入地价或前期费用等启动资金后，通过借款、预售、滚动开发等多种融资方式筹集开发资金。因此，对于房地产开发商来说，融资是项目能否按期保质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险就越大。