房地产投资风险识别及控制

本文分析了房地产投资风险的特点，总结了目前房地产投资中存在的风险，并就如何规避房地产投资风险提出了相关对策。
关键词:房地产投资风险

房地产投资风险的主要类型
(1)外部风险
1。宏观经济风险。宏观经济风险是每个房地产投资企业不可避免的。比如经济不景气，处于低速萧条时，社会对消费的需求也会大幅度减少，这当然包括房地产。更何况每当经济处于低谷，消费萎缩的时候，汽车、房产等长期耐用消费品往往会受到冲击。这时，人们会修改经济繁荣时期制定的消费计划，推迟或完全取消耐用消费品的购买。社会时尚就是这样，导致一段时间房地产市场供大于求，房价一跌再跌。
2。金融利率风险。金融利率风险大多来源于利率波动的影响，因为很多人买房时并没有全款支付。一般都是利用杠杆原理向金融机构申请抵押贷款，解决部分资金。如果贷款利率上升，投资者需要承担的贷款利息可能就是房产价格本身的价值。这种情况对于一些财力有限的投资者来说无疑是雪上加霜，加息可能会迫使他们放弃房产。当然，如果银行收回抵押房产时能拿到贷款的钱，投资人就不用承担任何责任。但是，如果房地产市场处于低潮，银行在拍卖房产时仍然没有足够的钱来偿还抵押贷款，投资者仍然要承担一定的责任。因此，投资者在规划置业计划和议价房地产时，必须将利率波动考虑在内。
3。市场风险。由于供求形势的变化，市场竞争范围、竞争程度、竞争方式、房地产市场性质、市场结构和市场发展等的变化而引起的风险。市场风险是房地产市场价值下跌的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。比如，当房价因供不应求而上涨时，开发公司就会纷纷盖楼。但由于建设需要一定的时间，虽然待建楼盘的整体规模已经超过了供给需求，但短期内房价还会继续上涨。近年来，建筑行业的技术日益先进，导致房地产快速供应市场，直接缩短了房地产的周期时间，使房地产价格的波动更加频繁。
4。自然风险。由于自然因素(如地震、洪水、风暴、火灾等)的不确定性和不可抗力而导致的风险。)和土地的自然地理和技术经济特征。(二)内部风险。运营风险。经营风险是指由于房地产投资经营中的失误(或其可能性)，导致实际经营结果偏离预期值的可能性；经营风险来源于投资的内部问题和项目的经济环境，如管理水平和效率低下、经营费用超出预期值、住房空购买率高、退租等问题，会使企业的经营收益小于预期值。经济环境可能不太理想，房产需求低，导致空购买率高于预期。
2。金融风险。财务风险是指房地产投资者利用财务杠杆的可能性，在利用贷款的条件下，既扩大了投资获利范围，又增加了不确定性，增加的经营收益不足以偿还债务。

房地产投资风险的成因
信息不完整不准确，投资决策草率。基于不准确的信息，或缺乏详细的前期研究，以及对项目的购买力和销售前景过于乐观的预期，都会导致在应用中与最初的估计产生较大偏差。
宏观形势发生了意想不到的不利变化，引发了各种风险。这是近年来经济生活中经常遇到的。表现为:一是前几年严重的通货膨胀和物价上涨诱发了建材价格上涨，工程造价也相应上去了；第二，货币发行政策和银行信贷政策。如果银行收紧银根，对地产商来说，将意味着融资或清算风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供应严重不足已经成为历史。现在的情况是供大于求，所以房价自然会降，销售难度加大，推广成本增加，几乎不可能卖得更快。第四，房地产政策和由此产生的气候。比如，目前银行对房地产行业支持的重点从“开发”转向了“购买”，不利于需要持续投资的新开发房地产项目的开发。
主观上，开发商对房地产市场的供求状况、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握存在偏差。具体来说，开发者过于相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”是错误的或者颠倒的。如果一些开发商过度相信自己会很容易找到“下家”，把项目卖出去，其实他们并没有做到；有些开发商在做项目决策时，只考虑和分析暂时的市场供求情况，而没有考虑到开发的周期性因素。导致供求关系是“暂时的”，或者他们对市场的预估和项目自身优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；有些开发商过于相信自己的“道”(即通过“关系”获得“好项目”的能力)，但业务实力(开发实力、管理能力、营销能力)不足或较弱，难以在项目运营中取得预期的经营业绩。
此外，自然灾害和意外事故的发生也是房地产开发中工程建设风险的成因。

房地产投资风险的识别
如何正确估计和评估一项房地产投资的风险？通常的方法是计算投资风险率，其计算方法如下。
(1)采用国际房地产投资行业常用的三个指标来识别
1。房地产投资运营率。凡是能带来收入的房地产，必然会产生运营费用。保持其用利润赚钱的能力。营运率用于确定投资报告的净营运收入是否真实。计算公式为:
开工率=年度营业费用总额/年度计划收入总额
根据相关调查数据，新建公寓开工率在38%-40%之间是可行的。写字楼和商厦的业务费率不同。开工率低说明投资计划中没有考虑到一些成本。过高说明管理不善。过低或过高都意味着风险太大。
2。偿债收入比率。净营业收入是扣除所有成本后的收入，是偿债资金的基本来源。它与偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
还本付息收入比=净营业收入/要求的年还本付息额
还本付息收入比越小，贷款投资的风险越大；反之，风险更小。只有住宅资产的还本付息收益超过1:2的一般要求，才算安全。
3。保本占有率。保本入住率是计算房产安全性的另一个重要指标。计算公式为:
保本占用率=(年营业费用总额+年需还款金额)/年计划收益总额
保本占用率越高，投资风险越大。住宅资产保本的可接受占用率一般在85%-90%。
(二)概率和数理统计的方法
由于风险计量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因此可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资成果主要是指房地产投资的回报率。然而，要获得收益率的概率分布并不容易。虽然可以做市场调查，有已开发项目的数据，可以通过数理统计，甚至通过统计检验得出分布或其估计，但结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个楼盘之间差异很大，有时相差十几米。即使其他条件相同，投资回报也有很大差异。将抽样调查方法与主观概率判断相结合，确定房地产项目投资收益率的概率分布，是实际工作者常用的方法。
但是，如果一个房地产项目的投资回报率有几种可能的结果，而每种可能的结果都是xi，其发生的概率是π，则其数学期望为:
投资者将投资回报率的预期结果作为其数学期望是合理的。因为在统计学意义上，投资的真实收益率是关于数学期望的概率。那么这个标准差就描述了预期结果和实际结果之间的“平均”变化程度，所以可以作为风险的度量。标准差越大，风险越大，标准差越小，风险越小。用标准差来衡量投资风险的好处是概念清晰直观，可以借鉴成熟的数理统计的一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一措施有着出色的表现。它的缺点是很难找出准确的概率Pi。考虑到同样的标准差，对于不同预期的投资项目，对投资者的影响或损害程度，也就是风险，应该是不同的。期望值高的时候风险要小一些，期望值小的时候风险要大一些。因此，人们更喜欢用变异系数来衡量风险:
R=б/E
什么样的R值是小(大)风险，这与投资者的风险偏好个性有关。但R接近1的风险通常是投资者不愿意接受的风险。R>1的风险是很多投资者无法忍受的风险。绝对值δ = e-б也可以用来衡量风险。Δ

房地产投资风险的控制
在房地产投资活动中，投资风险是客观存在的，对于所有的房地产投资者来说都是一样的。投资风险的控制就是及时发现或预测这种风险，并及时采取有效措施。化解、缓解、减轻和控制这种风险，降低投资者预期收益损失的可能性。
风险控制的基本思想是调整某一种损失的可能性，然后降低这种可能性的主要方法有:
(1)进行充分的市场调查和分析，做出科学的项目决策
风险是指在投资和经营过程中，由于各种不确定因素的影响，实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏差的方法就是通过市场调研获得尽可能详细的信息，把不确定性降到最低，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。通过对房地产市场供求状况和趋势的全面调查分析，选择社会最需要的、能取得较大回报的投资项目。这部分工作可以由投资者自己进行，也可以由咨询公司等中介机构进行。
(二)相同预期收益下投资风险低的房地产项目
房地产投资项目的种类很多，其风险程度也各不相同。其中有些风险较高，可能会遇到较高的不确定性，而有些投资项目风险较低。选择风险较低的投资项目，可以有效保证投资收益。
(3)合理融资形式滚动开发
房地产投资需要的金额较大，需要以一定的形式筹集资金来满足需要。房地产融资主要有以下几种形式:通过发行金融债券筹集开发资金。通过预售商品房和销售烂尾楼向客户筹集房地产开发资金。用获得的土地使用权向银行抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场融资。各房地产开发公司应根据自身实际情况选择最合适的融资形式，快速、大量、低成本地整合资金，投入房地产开发。房地产开发公司不仅要掌握融资技巧；还要采取切实措施提高资金使用效率。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，利用各种手段督促施工单位降低工程成本，提高工程质量，缩短工期。房地产企业也需要开源节流，提高劳动效率，降低管理费用，以保证投入资金的经济效益。
(四)通过多重投资组合和多元化经营分散风险
不同投资项目的风险和收益也是不同的。因此，实施多项目投资组合比所有投资集中在一个项目上能获得更稳定的收益:当然，项目之间的相关性不能太强，否则无法降低风险。
(五)通过加强资产管理控制风险
一个投资项目能否达到预期收益水平，管理者是最重要的关键因素。提高管理者的素质和管理水平，可以提高市场的可预测性，减少不确定性，更有效地利用资产，降低运营费用，降低空套率，提高收益水平，进而降低和控制风险。