美国房地产估价(MAI)体系及方法之市场比较法（六）

下面我们用例子来介绍和比较一下这些区别。
1。选择一个合理的单位作为比较的依据
在评估时，我们往往会用“元/平方米”作为比较价格的单位。当这成为习惯性思维时，我们可能会忽略其他更有效、更有比较价值的单位。比如评价一个仓库，“元/立方米”是否比“元/平方米”更能体现价值规律？在评价大型超市时，“元/单位长度货架”是否比“元/平方米”更能体现其价值规律？等一下。如果市场成熟，所选择的比较单位可以“反映物业的特点。”因此，评估师在评估时首先要思考、比较、选择比较的基准。
例如:
估价对象为某餐饮一条街的临街商铺，用途为餐饮，面积27.33平方米，16个客位。通过案例收集，我们在这条街上发现了4家同类型的店铺，都是做餐饮的，而且都是最近才卖出去的。具体信息和单价如下:

-。-估价对象- 40.55 21 23071 44549案例D1112800 48.77 25 22817 44512 -。所以用座位单价作为比较单位更合适。估价对象最终估价单价(算术平均)为44533元/件，总估价为712528元，建筑面积单价为26167元/平方米。【/br/】但若以建筑面积单价为比较单位进行计算，得出估价对象单价为23518元/平方米，总价为640395元。结果和前一个相差10%。造成这种偏差的原因是比较单位选择不当。
2。市场比较法中的修正
在找到合适的可比案例后，需要对案例进行一定的修正，比较并消除评估对象与案例的差异，搭建可比平台。在我国估价体系中，需要修订调整的内容包括:交易情况的修订、交易日期的调整、不动产情况的调整。
相比之下，美国评估体系中市场比较法的比较调整项多达十项，包括:
产权转让-不动产产权调整；
融资条款—财务调整；
出售条件-交易情况的调整；
售后费用调整后立即支出(也叫价外支付)；
市况(时间)-市况的调整；
位置—位置调整；
物理特性-物理折旧调整；
经济特征-经济调整；
使用(分区)—调整使用规划；价值的非现实组成部分--非不动产价值调整。
为了方便记忆，他们说:除了美国海军，一等兵基本上挣得更少。