房地产市场价格博弈小论

房地产市场自1987年建立以来，历经十余年风雨，日趋成熟，房地产业已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。众所周知，房地产市场价格是由供求关系决定的。分析房地产市场价格的形成过程，找出房地产市场价格的形成机制，具有重要的指导意义。
一、房地产是市场博弈
博弈论又称博弈论，是理性决策主体发生冲突时的决策问题和均衡问题。所谓“理性”，是指决策主体在明确自己的目标和利益时，在博弈中为实现其效用或收益而总是采取的策略。
(1)房地产市场
房地产市场是博弈结果的竞技场。房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程是房地产博弈过程。博弈的结果是产权受让方以一定的价格取得房地产产权，产权转让方转让房地产产权以获得相应的货币补偿。房地产市场包括许多不同的细分市场，可分为北京房地产市场、上海房地产市场、深圳房地产市场等。根据房地产的类型，可以分为住宅市场、写字楼市场、商业建筑市场等。，并可以进一步细分，如高档住宅市场、中低档住宅市场等。房地产市场在很多方面都不同于其他市场。这些差异是由房地产的价值、政府在房地产市场中的作用、人们获取房地产的方式以及他们希望房地产带来的效用等因素造成的。
房地产市场的特点是信息极度不对称，房地产专业政策性极强。房地产的信息不对称，说明开发商在投资开发之前，已经通过专业人士对产品定位进行了详细的市场调研，准确把握了消费群体的定位，基本掌握了消费群体的消费特点、消费心理、消费偏好和经济能力。由于房地产专业性强，购房者对开发商、楼盘、开发成本等知之甚少。除了自身的购买力和需求，所以只能根据自己的承受能力和需求被动选择房产消费，经常被开发商的虚假宣传和人为短缺的迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方在博弈中的不平等地位，以及不公平的谈判结果，都必须在房地产市场价值评估中得到补偿。
(二)房地产游戏
房地产游戏是一个多层次的游戏。第一个层面是投资决策层面的博弈，属于竞争性博弈；第二个层次是房产销售阶段的博弈，是对抗性的博弈。本文分析的是二级博弈。
把握房地产市场的参与者及其各自的动机和行动策略，是房地产决策分析必不可少的一部分。参与者必须按照预先制定的规则行事。正式的法规和非正式的社会价值观会约束房地产市场参与者的行为。现实中，游戏规则随时可能发生变化，游戏的参与者可以随时进入和退出，这就形成了一个动态的市场环境。在房地产市场的博弈中，参与者有消费者、开发商、政府等。他们各有不同的角色和“制胜”策略。房地产市场的博弈是从实物产品的生产开始的。对于投资者来说，价值是未来现金流的函数。对于业主来说，价值是以心理效用和未来出售房屋的潜在现金流的形式实现的。市场参与者必须了解房地产和各种市场力量，比如消费观念，这些都会影响未来的预期现金流和消费效用。政府处于非常特殊的地位，在房地产市场游戏中扮演着特殊的角色，也就是游戏规则的制定者。同样，政府在博弈中以“社会福利”为目标，实现手段是通过行使国家权力来制定房地产市场的游戏规则，约束各方以帮助其实现目标。
要搞清楚博弈的结果(房地产价格是表现形式之一)，就要搞清楚参与者参与的目的和原因，以及他们参与决策和行动的情况。市场参与者包括房地产开发商(投资者)、购房者、房地产消费者、房地产专业人士(如评估师)和政府。由于他们在市场中的地位、作用和参与目的不同，他们的博弈行动、博弈目标和博弈策略也不同。
在既定游戏规则的前提下，信息是房地产博弈胜负的最重要因素，是参与者选择博弈策略、确定谈判筹码的依据。
1。政府
政府作为房地产市场游戏规则的制定者，肩负着为社会居民提供社会福利的责任。房地产经济的持续健康繁荣、房地产市场的稳定有序发展和“居者有其屋”是政府参与房地产市场的三大目标。通过政府制定的游戏规则，约束市场参与者，规范其行为，实现其社会福利。因此，政府在房地产市场博弈中的地位是与其他参与者不平等的，是优于其他参与者的。通过其他参与者的博弈过程，所有参与者只能在政府制定的规则范围内寻求自己的“利益”博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒的。中国正处于经济转型过程中。改变的是游戏规则，各种制度和规定有待完善。目前影响游戏策略选择的因素是猜测游戏规则的变化方向。