对公有房屋拆迁补偿方法的商榷

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)于2001年11月1日修订实施。新规颁布实施后，各地陆续制定颁布了相应的行政法规和管理办法。公租房拆迁补偿不仅涉及拆迁人和房屋所有人，还涉及承租人。要补偿房屋所有人，安置房屋使用人。为了保护房屋所有人的利益，兼顾房屋使用人的利益，新条例第二十七条规定:拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，被拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人未就解除租赁关系达成协议的，被拆迁人应当对被拆迁人进行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了终止租赁协议的处理方式:房屋所有权人由拆迁人安置；未解除租赁协议，但协商同意拆迁事项的，拆迁人应当对业主进行补偿，业主应当对承租人进行安置。参与拆迁的三方权利义务明确。该条还规定了被拆迁人与承租人未就解除租赁关系达成一致意见的情形如何处理:为保护承租人权益不受损害，进行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换房屋签订续租协议。该条款充分体现了民事活动中的主体平等原则，结合了“买卖不破租赁”的民法精神，将公房拆迁补偿视为互惠买卖，保护承租人的租赁权，明确具体，可操作性强。
为了促进拆迁工作的顺利开展，减少公租房租户安置中的矛盾，一些地区制定了公租房和私租房不同的补偿安置政策，特别是在补偿利益分配上。一些地区在《管理办法》中作出了如下规定:拆除租赁公房，拆迁人应当将相当于被拆除房屋重置价格的补偿金额合并成新部分补偿房屋所有人，其余部分归房屋承租人。这一规定，在一定程度上减少了被拆迁人与承租人之间的矛盾，避免了业主与承租人无法就补偿安置达成一致时的僵局，加速和促进了拆迁工作。但随着这种补偿方式的实施，其不合理性逐渐显现。在我看来，这个公房拆迁补偿的规定是值得商榷的。
第一，公房产权人是无差别的民事主体，其在拆迁补偿中的权益不应与私房有所区别。
房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，根据管理权的不同可分为单位自管公房和直管公房。在我国现行的管理体制和模式中，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理。房地产行政主管部门作为直管公房的业主代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权力，与国家授权单位管理的公房一样取得了房屋所有权证。新《条例》取消了原《条例》中以国家授权的国有房屋及其附属物的管理人作为被拆迁人的规定。这主要是考虑到国有公房和私有公房及其附属物的管理人，根据法律的授权，实际上已经成为房屋的所有权人，与私人所有人是同一民事主体，不需要单独立案。因此，作为拆迁关系中的主体之一，公房所有权人的权益应当像其他所有权主体一样得到平等公正的保护。在制定和执行政策时，应保持法律法规的严肃性和一致性。《行政法规》对公房拆迁补偿不应区别于私房的补偿金额和利益分配方式，否则将违背新《条例》保护拆迁当事人合法权益的立法宗旨。
第二，产权人获得重置价格，承租人获得区位价格的补偿方式，违背了等价有偿的民事原则。【/br/】《条例解释》中对区位的定义解释如下:“区位”是指房屋所处的地理位置，主要包括其在市区内的位置、与其他场所沟通的便利程度、与重要场所的距离(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行等。)，周围的环境，景观等。由于房地产的不可移动性，房地产的位置可以看出，由于房屋的位置，位置价格是房地产价值的组成部分之一。房屋所有权和土地使用权共同构成不动产所有权，不动产所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。公房出租时，不动产所有权人行使处分权和收益权，将占有权和使用权交给承租人。承租人从不动产所有权人处取得占有和使用权时，必须支付相应的价金租金，这是一种平等有偿的双务民事活动。拆迁也是民事行为。新《条例》在修订过程中，特别注意坚持民事主体地位平等、自愿、公平、等价有偿的民事原则，平等保护民事主体权益。因此，笔者认为，在拆迁过程中，不动产所有权人应当获得被拆迁不动产的价值，包括区位价格、重置价格、附属物补偿价格，而使用人应当获得因拆迁而丧失房屋使用权的补偿，包括过渡费。承租人是否应该获得面积价格的补偿？笔者认为，承租人应当享有同样的权利，但承租人享有的不是房屋的区位价格，而是房屋使用权的区位价格。因拆迁，承租人搬离原位置，造成生活不便。所以我们在制定过渡费、搬迁费等拆迁费用标准的时候，也要结合房屋的区位价格级差来确定相应的补偿比例，这要体现在对承租人的补偿上，也就是说如果我们吃亏了会得到多少补偿。