考试知识辅导：期房的抵押评估

一、预购商品房贷款抵押中的“抵押”为期权抵押
建设部1997年5月9日发布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定:“预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，代为支付剩余房价款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为”。其中使用的“抵押”一词是否完全等同于通常所说的房产抵押，我认为值得商榷。
一、从抵押物本身来看，根据《城市房地产抵押管理办法》第四十六条规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产向抵押权人提供债务履行担保而不转移占有的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以拍卖抵押房地产所得价款受偿”。可见，抵押房地产必须是抵押人合法的房地产，即设定抵押权时，抵押房地产必须是权属清晰、有权属证书、无权属纠纷的不动产。商品房预售按揭又称房屋期权按揭。购房者在签订购房合同时，购房者与开发商之间只是债务关系。购房者得到的只是债权，而不是房屋的所有权。也就是说，设定抵押时，房产是在建但尚未完工，抵押物是未来某个时间点将要建成的房产，也就是房子的期权。
其次，根据《中华人民共和国担保法》的规定，贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须办理抵押物登记手续，抵押登记是抵押合同生效的必经程序。从抵押登记的形式来看，如果房地产抵押是从房屋所有权证上取得的，登记机关会在原房屋所有权证上记载他项权利，然后由抵押人取得，并向抵押权人发放房屋所有权证。预售商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同中予以记载。预售商品房抵押权设定时，抵押人尚未取得房屋所有权证，抵押人对预购商品房享有的权利是一种选择权。因此，贷款银行和抵押人可以持已发生法律效力的商品房买卖合同(期房)办理本局的抵押备案手续。办理抵押备案手续时，还应提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。抵押房地产在抵押期间竣工的，抵押人领取房地产权属证书后，当事人应当正式办理房地产抵押登记手续。
再次，从抵押所涉及的法律关系来看，房地产抵押所涉及的一般法律关系包括:借款人与银行之间的借贷关系，抵押人与贷款银行之间的抵押关系；商品房预售抵押贷款所涉及的法律关系比较复杂:购房者与房地产开发商之间的房地产预售合同关系，购房者与银行之间的借贷关系和担保关系，即购房者向银行借款并以预购的房地产作担保，开发商与银行之间的担保关系。在预购商品房贷款抵押中，银行为了降低自身风险，通常会要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证之前，不存在借款人办理产权证后不还款的义务。
第四，从抵押的阶段来看，一般不动产抵押发生在不动产竣工后的任何阶段；预售商品房的抵押只能发生在房地产预售阶段。商品房竣工后，房屋期权抵押转换为现房抵押。
二。预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内容
1。检查抵押物的合法性，并在估价报告中如实揭示
其遵循房地产估价的法律原则，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法的财产权利、合法的使用和合法的处分。预售商品房贷款抵押评估应特别关注估价对象的合法产权。由于预售商品房贷款的抵押只发生在商品房预售阶段，因此需要检查抵押的施工手续是否完备。估价人员应核对估价对象各项报建手续的原件和复印件，并认可核实后的复印件；未能检查或发现错误的副本将在报告中披露。特别要考虑估价对象的《商品房买卖合同》(期房)和“五证”，即国有土地使用证。认真查验建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。