浅析开发区农村房屋动迁评估

苏州高新区作为国家级高新技术产业开发区，从十一年前的6.8平方公里扩大到目前的250多平方公里。一大批外资企业在苏州高新区生根、开花、结果。与此同时，随着大量土地的征用，原本在农村集体土地上的房屋(包括私房和乡镇企业的房屋)拆迁正在逐年增加。2002年，它惠及6000多户家庭，今年计划搬迁10000户家庭。经市政府批准，苏州高新区根据本地区实际情况，制定了不同于《城市房屋拆迁管理办法》的《苏州高新区房屋拆迁实施细则》，对拆迁对象按评估房价进行补偿。因此，拆迁房屋评估成为整个拆迁工作的重要组成部分。其合理性、准确性和完善性往往成为争议的焦点之一。在工作实践中，我们深感对农村房屋的评价和对城市房屋的评价有很大的区别。农村的房子主要有以下几个特点:
1。农村的房子都是建在集体土地上的。土地被征用时，村级经济给予经济补偿，房屋所有人(人)不再给予经济补偿。所以只计算房屋的评估价格。
2。农村人的房子往往是生活用房和生产用房混在一起。与房屋车间(车间)连接，或楼下车间与楼上房屋连接。这种情况在农村经济发达的江南农村非常普遍，给考核增加了难度。
3。农村房屋附着物具有明显的农村特征。如:树木、庄稼、河码头(护岸)、院子、围栏、畜圈(房屋、工棚)、粪池，甚至桥梁等。，需要将其添加到评估中。
4。农村的房屋改造:在利益的驱使下，农民在搬迁前会不遗余力地进行突击改造。让鉴定人员饱受油漆味之苦，注意不要损坏粗制滥造的装修。此外，农村房屋还有一些特殊的装饰，如神龛、门楼、灶台等，各有千秋，着实让鉴定人员头疼。【/br/】鉴于以上特点，做好农房评估，更要谨慎。
首先，要向评估对象(拆迁户)详细宣传评估政策和方法，尽量降低拆迁户的期望值，使其对补偿有一个正常的心理准备；【/br/】其次，在人员配备上，选择熟悉装修项目(尤其是家装项目)施工、材料价格的评估师；
第三，广泛收集装饰材料的市场信息(尤其是二手装饰材料的市场价格信息)和特殊附属品或装饰品的价格构成信息；
第四，在实际测评中，需要准确区分永久装修和突击装修。对于前者，将目前的家庭装修市场价格合并成一个新的费率进行估价，而对于后者，只将材料成本纳入评估价格；最后，尽可能对拆迁户做到通情达理，让他们满意地接受我们给出的评估结论，也让他们快速进入实质性的搬迁签约和搬迁阶段。
总之，农房搬迁评估时间紧，任务重，政策要求高。但对我们在开发区工作的评估师来说，是一个增长才干，培养拼搏精神的好机会。我们要牢牢抓住机遇，发扬与时俱进的精神，使我们的评审工作跟上苏州高新区外向型经济发展的需要，使我们的事业实现跨越式发展。