房地产估价风险的辨识与防范（二）

三。房地产估价风险的识别与认定
由于不良社会风气的侵蚀和影响，正处于行业竞争加剧过程中的估价机构不断受到各种风险的考验。对此，我们必须有足够的思想准备，必须加强风险防范意识，时刻保持高度警惕，才能面对这场严峻的考验。有句话叫“防人不可少”。在从洽谈、接受委托到提交评估报告的整个过程中，我们要时刻绷紧防范评估风险的弦，做好应对措施，随时维护评估机构的声誉和评估人员的权益。
合格的评估从业人员应具备识别和区分评估风险的能力。在整个评估操作过程中，我们必须睁大眼睛，仔细识别评估项目中可能存在的风险，这是防范风险的第一步。如果不能正确判断和识别可能出现的风险，就谈不上防范。为帮助评估师提高识别和鉴别风险的能力，给出以下提示:
1。委估房地产产权证不存在，或缺少基本内容，或所列内容与实际情况不符，或与委托方提供的评估清单不符，或提供的产权证已过期，未通过年检，或委估房地产有两个或两个以上共有人共有权利。
2。委托方为全民集体合营企业，或国有企业投资的集体企业，且未进行产权界定，或无产权登记表；如无投资协议或投资协议未对用人单位的房地产权益进行划界，或划界不清，特别是评估目的为企业兼并、资产(股权)转让、退股、收回投资等。，评估项目也可以认为是有风险的。
3。委托资产为待开发地块，必须按照建设用地规划许可证规定的条件进行评估。如果没有执照，这种鉴定业务也有风险。
4。以抵押房地产或需要快速变现的破产企业房地产为标的物的估价项目，一般风险较大。评估人员在这种业务中必须谨慎，避免高估。否则一旦撤销抵押或者房产需要拍卖处置，很容易形成法律诉讼。
5。在对委托房地产进行检查核实时，发现部分房地产无账面原值，或无购房证明原件，或无建设工程规划许可证，或无工程款结算表，委托方无法提供任何证据证明其权属。对于这类房地产，评估师一定要注意，在不了解委托房地产的真实性质之前，不要轻易将其纳入评估范围，否则风险较大。
6。使用收益现值法对有收益的房地产进行评估时，在选择客观收益额、收益期、折现率等评估参数时，重要的是要了解和判断委托方提供的资料的可信度，各主要参数的判断必须有确凿的证据。如果草率下结论，必然后果无穷。
7。当委托方提出不具体的要求，无原则地提出高估或低估房地产价值，或确定估价目的为两个或两个以上时，估价人员应格外小心，严加防范，拒绝。否则，弓会燃烧。
另外，需要强调的是，现行的房地产估价法规、法律和管理制度不健全；市场沟通渠道仍然不畅；统计数据严重滞后，难以收集；在估价信息网络不普及、不通畅的条件下，房地产估价机构面临的风险可以说是无处不在，这也是估价行业成为高危行业之一的原因，我们不得不高度警惕。
在这种情况下，一个非常严峻的问题摆在我们面前:如何防范可能威胁评估机构和评估人员安全执业和合法权益的评估风险？对于这个问题，笔者认为每个鉴定机构，每个鉴定人都应该好好回答这个问题。当风险已经给我们造成伤害时，千万不要被动地寻找对策。
四。房地产估价风险的防范
房地产估价的每一项业务都与市场经济相联系。严格来说，没有无风险的评估业务。完全规避风险是不现实的。问题的关键是如何防范。换句话说，一旦风险威胁到我们的利益，我们已经做好了应对的对策。
当然，通过上面的风险分析，我们可以看到，大部分风险，尤其是内部风险，还是可以避免和拒之门外的。采取的措施如下:
1。改革评估机构的运行机制，通过改变风险承担主体来防范评估风险。
在旧体制的惯性下，现在的鉴定机构大多挂在一个行政机关的名下，号称“独立法人”，实际上是“官方代理人”。这种情况虽然为评估机构的业务量提供了“保障”，但也使客观存在的评估风险被“转移”或“掩盖”，对评估人员的风险意识产生了“稀释”效应，对评估行业的发展非常有害。评估机构管理机制改革的目标是使其成为自主经营、自我管理、自我约束、自负盈亏、依法承担风险的社会中介服务机构，尽快与国际惯例接轨，参与国际和行业竞争，督促评估机构和评估人员提高风险防范意识， 造成一种既能改变他们的管理方式，又能等业务来市场找业务，从提高整个行业的经济效益和维护评估师的权益出发的做法。 还能充分发挥评价人员的主观能动性，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来保护声誉”的思想意识和实践氛围，使风险降到最低。
2。健全和完善房地产估价法律法规，从立法和加强监管入手，防范估价风险。
我国评估行业发展的近期目标应该是“法律统一规范，政府监管引导，行业自我管理”。要实现这一目标，仅仅依靠现有不完善的估值管理法规是远远不够的，尤其是防范风险的措施可以说是基本没有。这就要求我们，一方面，修改和完善不适应当前形势的现行法律，尽快建立现行法律，为房地产评估行业的健康发展创造稳定有序的法律环境；另一方面，要对评估行业的日常工作进行监督和管理。通过立法，实现对鉴定操作的规范管理，保护鉴定机构和鉴定人的合法权益，为依法处理鉴定人的违法行为提供法律保障。
中国房地产估价师协会作为我国房地产评估行业自律管理的主体，应逐步承担起对全行业的服务、监督、管理和协调职责，其中服务是最重要的职责。通过监督协调达到服务的目的。对评估行业存在的问题，特别是防范风险的有效措施，要及时发现和通报。要对重大评议项目进行跟踪管理，全面了解评议后被监督对象的使用情况和反映。只有这样，社会才能发挥应有的作用，进而提高整个评估行业的凝聚力和抗风险能力。