房地产评估改革：加强监管操作性

在业内拥有十余年房地产评估经验的北京仁达房地产评估有限公司总经理闫旭东今年2月接受本报记者采访时表示，“市场竞争激烈，导致一些知名房地产评估机构靠卖公章盈利。某市两家公司同时加入这家公司，结果同一个机构的两个办公室被双方找到。同一个标的，同一个评估基准日，同一个公司评估，但评估结果是4万元和20万元，相差近5倍。原因是为了满足客户的需求。”
闫旭东表示，部分公司虚假报价、打折、回扣等行为影响了房地产评估行业的公信力，导致利润下降。
其实房地产评估公司不市场化已经不是什么秘密了。然而，这些现象频繁发生的主要原因是制度建设的落后。比如房地产估价过程中的违法行为界定不明确，处罚过轻，过于灵活。
据了解，在很多地方，现有的制度并没有明确规定必须处罚的违规行为，给监管部门带来了操作上的困难。比如，根据《房地产从业人员资格制度暂行规定》第二十八条规定，“利用履行业务之便谋取不正当利益”和“与委托人串通或者故意作出虚假评估报告，因工作失误造成重大损失”两种情形都将受到处罚，但对于“哪些是不正当利益”、“损失多少才算重大损失”并没有具体规定。
按照现有制度规定，对一个违规鉴定人的经济处罚可能是3万元。但在实际工作中，房地产估价师一次违法行为的收入很可能超过这个数额。这样的处罚显然对评估机构的专业或业务行为没有多大约束力。
惩罚的灵活性也很大。违法估价师可能受到的行政处罚包括:“警告、没收违法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师执业资格证书和注册证书、罚款、追究刑事责任”。但每种行政处罚都没有明确针对哪些违法行为，导致处罚实施时相关人员的主观影响明显。
经济处罚的定义也不明确。《房地产从业人员资格制度暂行规定》第二十四条第三款规定:“房地产估价师有下列行为之一的，处以一万元以上三万元以下的经济处罚”。包括:索取或者收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便谋取其他不正当利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个以上中介服务机构开展业务；与对方串通，损害对方利益。但对上述行为应处以的罚款数额没有明确规定。
虽然《建设部关于房地产价格评估机构资质等级管理的若干规定》限制了评估机构的市场准入，但缺乏对评估机构职业行为的制度约束。全国没有统一的房地产估价合同，也没有对估价机构内部审核的要求。特别是对评估机构畸低收费、高额回扣等不正当手段争夺业务、扰乱市场秩序的做法缺乏相应的约束。虽然建立了房地产评估公司信用档案查询，但是信用档案的实际约束力非常有限。【/br/】现有的房地产估价师注册证没有估价师个人签名，是估价师和估价机构因故扣发估价师注册证，假装自己在估价报告上签字的“魔咒”；再比如，房地产中介机构在年检或促销时，不要求提供评估师缴纳社保基金的证明材料原件，使得该机构注册人员与真实经营者差异较大，最终导致非评估师为主的不正常行业现象。
但是，改革房地产估价制度不是一朝一夕的事情，也不能照搬国外的管理制度。在结合中国特色的情况下，要借鉴国外的先进管理经验。据了解，管理层已经规范了住房抵押贷款中的评估环节。2006年1月，建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范银行信贷业务相关房地产抵押估价管理的通知》(以下简称《通知》)，从业务委托、房地产估价机构的聘用、金融机构对房地产抵押贷款金额的内部审核和加强监管等方面对抵押估价进行了规范，强调并细化了房地产估价机构和金融机构的独立性要求。通知要求3月份执行。邓峰告诉记者，“虽然通知要求在3月份实施，但由于没有操作规则，各公司尚未遵循通知。”