有效防范房地产贷款风险的思考

房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序选择适当的方法，综合分析影响房地产价格的因素，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估计和判断的活动。笔者认为，商业银行配备既懂金融业务又懂房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员，不仅是防范房地产信贷风险的实际工作需要，也是与国际金融接轨的当务之急。下面，笔者谈谈一些想法。
1目前银行房地产贷款存在大量抵押物高估的风险
根据目前商业银行贷款管理流程，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产的抵押价值。传统的做法是，房地产的抵押价值由双方协商确定，或者由房地产评估机构评估。由于一些客观原因，目前银行更多地依赖评估机构的评估结果作为贷款金额的衡量指标，这使得房地产评估机构的评估对抵押和贷款双方都具有重要的参考作用。因此，在竞争激烈的市场中，房地产估价机构会受到来自各方面的压力:抵押人想多借，少给抵押物，所以抵押人想高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师，在利益的驱动下，都希望评估公司高估抵押物的价值；另一方面，银行希望评估机构能够公正、客观地确定抵押物的真实价值，从而有效防范抵押物评估风险。现实中，以抵押贷款为目的的评估，委托方多为抵押人，评估机构为委托方服务并收取佣金。为了不流失客户，受利益驱动(评估机构的佣金数额也与评估价格成正比)，一些评估机构不恰当地迎合客户的不合理要求，随意抬高评估价值，造成银行贷款抵押物高估的风险。一旦抵押物价值被高估，比如酒店、商场、写字楼等大型综合物业的评估价值就会大幅波动，从几十万元到几百万元甚至上千万元不等，给银行带来巨大风险。这也是很多银行的抵押贷款回收处置价值不足的重要原因，所以现在各商业银行对设立大型综合物业抵押贷款都持谨慎态度。
2制定《房地产贷款评估准则》，准确评估贷款价值势在必行。
目前，一些发达国家的商业银行为了防范房地产价值高估的风险，一般要求评估机构同时对抵押商品房的市场价值和贷款价值进行评估，并在银行内部制定“房地产贷款评估标准”。贷款价值是以保守和谨慎的方式评估的房地产的客观价值。以此值为参考，可以及时有效地防范抵押物高估的风险。目前，我国的评估机构一般只提供抵押房产(房地产)在评估点的公开市场价格，而不提供贷款价值。贷款价值评估在国内尚处于有争议的研究阶段，尚未形成科学可行的评估方法。通常，商业银行在发放房地产抵押贷款时，根据房地产评估机构出具的评估报告，乘以贷款价值比率(一般为50% ~ 80%)确定贷款金额，使得房地产抵押价值高估的风险不可控。在房地产抵押贷款占商业银行全部贷款比重越来越大的情况下，如何鉴别评估报告中的“水分”？如何科学确定贷款价值比？如何准确量化和控制房地产抵押贷款风险成为焦点。因此，迫切需要制定《房地产贷款评估标准》，在各商业银行指派既懂金融又懂房地产评估专业知识和技能的贷款审查员，以准确评估贷款价值。
3关于贷款价值评估的几点思考
在商业银行指派既懂金融又懂房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，使其运用审慎、保守的评估原则，充分考虑未来市场变化和短期强制处罚等风险因素，从银行角度评估房地产的客观价值，合理评估贷款价值，从而有效防范房地产贷款风险，具有重要的现实意义。我认为，贷款价值的有效评估应该从以下几个方面入手。
1。在贷款审查过程中，审查评估机构提供的评估报告的合法性、准确性和客观性，以确定适当的贷款价值比。具体来说，首先检查评估机构是否具有评估标的物的资质，评估报告是否完整合法。其次，检查估价人员在估价技术报告中的计算过程是否有误，基础数据是否准确，相关参数选择是否合理，公式选择是否恰当，选择的估价方法是否符合估价对象和目的，房地产市场是否处于特殊状态，是否遵循审慎保守的估价原则，是否考虑了未来市场变化和短期强制处罚风险因素。最后根据审核结果，确定客观合理的抵押价值，并提出贷款价值比建议。
2。随着时间的推移和市场的变化，商业银行会对抵押物(房地产)进行内部评估，以确定抵押物的现值。房地产也是商品，同样遵循商品价值规律，会随着市场波动而波动。特别是抵押贷款的期限很长，最长可达30年。商业银行需要随时监测抵押房地产的市场价格变化，采取相应措施降低贷款风险。
3。抵押房地产处置前，对抵押房地产进行内部评估，以确定抵押房地产的拍卖底价。当银行贷款不良，需要拍卖抵押财产(房产)或抵押房产时，根据《拍卖法》规定，作为委托方的商业银行有权确定拍卖底价，而拍卖底价的确定需要事先对抵押房产进行内部评估或对评估机构的评估报告进行审计。这样，商业银行就可以恰当、科学地确定拍卖底价，从而提高商业银行资产的收益。
4。对于易于评估且不需要全额贷款的抵押房地产，可通过内部评估直接确定抵押价值比例，发放贷款。根据建设部、人民银行、银监会联合发布的《关于规范银行信贷业务相关房地产抵押估价的通知》，规定“房地产抵押价值由抵押当事人协商确定或者由房地产评估机构评估确定”。对于那些在市场上有大量类似房地产交易的中小型房地产，当地房地产行政主管部门公布的相同结构房地产的近期重置价格和基准地价，以及能够获得有关房地产租金和费用的代表性信息的中小型房地产，以及不需要全额贷款的抵押房地产，商业银行可以先进行内部评估，然后与借款人协商商定抵押价值，再确定抵押价值比例，发放贷款。这不仅可以节省评估的成本和时间，还可以提高商业银行的工作效率和竞争力。