房地产辅导：理解城市地价的几个关键点

近年来，土地资源受到了前所未有的关注。地价是多少？笔者认为，理解城市地价应把握以下几个关键点:地价又称地价的含义，可以从三个方面来理解:用政治经济学的概念来解释，就是地租的资本化货币量，其量化公式为:V = A÷ R (V代表地价，A代表地租，R代表资本化利率)。
用土地收益理论的概念解释，土地的预期平均年净收益(即经济租金)资本化的金额。
用土地供求理论的概念来解释，就是在特定的时间和地点，由土地的需求和供给所决定的以货币表示的经济价值。
以上解释都在一定程度上反映了地价的本质，但也反映了从不同层面理解地价会有一些差异。【/br/】城市地价的形成机理通过对地价含义的分析，不难看出，地价的本质是土地出让期间地租的贴现值之和，即地租的资本化。这里的租金是全租，包括绝对租金(城市最差土地所需的最低租金)、级差租金ⅰ(区位较好的土地所需的高于绝对租金的级差租金)、级差租金ⅱ(对同一块土地持续投资产生的级差收益)和垄断租金(少数黄金地段所需的额外租金)。
城市地价的形成是一个经济流动过程，从地租资本化开始，通过土地投资不断增值，最终实现更大的土地收益。这个过程包括土地征用、土地开发和城市建设阶段。
在市场经济条件下，土地价格主要由收入机制和市场机制调节。
收益机制是土地市场价格形成的前提。与一般商品不同，土地的价格并不完全由必要劳动时间决定，而主要由收入即土地产出能力决定。地价分布主要有以下规律:土地利用方式及其集约利用程度是影响土地收益的主要因素。城市土地的不同用途产生不同的经济效益和不同的地租支付能力，从而产生不同的土地效益和不同的土地价格。因此，城市不同用途土地的地价水平总体上呈现出商业地价高于住宅地价，住宅地价高于工业地价的规律。
就城市内部而言，不同区域土地经济区位和交通区位的差异直接影响了土地收益的高低，使得城市地价空的分布出现了区域差异，呈现出空从城市中心区向外递减，沿道路延伸的基本分布规律。
就具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地块包含的物化劳动力和该地块的开发利用强度。如果地块的市政基础设施投入大，容积率和建筑密度大，地价水平就高。
市场机制是土地市场的运行机制。虽然收益机制在很大程度上决定了土地提供的经济剩余，但经济剩余必须由土地市场上的开发商和经营者通过投资、租赁、买卖来实现，市场机制使土地市场价格围绕经济剩余上下波动。
市场机制包括供求机制、竞争机制、利率机制等。其中，供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制影响市场的供求关系。市场机制在地价形成中的作用主要取决于两个方面:
一是城市土地市场的发育程度，即市场机制在土地资源配置和地价形成中发挥作用的程度。土地市场化程度越高，市场竞争越激烈，市场主体行为越规范，市场地价水平越接近地块收益水平；反之，市场地价与收入水平的差异更大。
第二，土地市场的供求关系。一般来说，供求关系越紧密，市场地价水平越高，越接近该地块的收益水平。
土地价格与一般商品价格的区别对于一般商品来说，价格是价值的货币表现形式，价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，商品是可交换的劳动产品。这些概念强调价格是衡量人类劳动的标准。与普通劳动产品不同，地价不是人类劳动的体现。但由于土地所有制和市场经济体制的存在，土地往往作为一种稀缺资源被商品化，可以买卖，形成地价。地价不是价值的货币表现，而是人们为利用土地的使用价值而支付的购买价格，是土地供求关系作用的结果。
人们在获得已经开发利用的土地时，往往要经过人工改造，投入到人类劳动中(包括物化劳动和活劳动)。在这个过程中，新的使用价值会被创造出来。因此，已经开发利用的土地在自然形态上不同于未开垦的土地，土地价格除了为土地所有权支付的钱之外，还包括一部分为人类劳动支付的钱。前者的价格称为土地资源价格，后者的价格称为土地资本价格或土地资产价格。