房地产：外资私募涌入地产业谁人喝彩

一步上天堂，一步下地狱。
无论是股市还是房地产行业，都面临着“规则重构”的阵痛。正如万通董事长冯仑所说:“房地产市场就像一场戏剧。演到一半突然停在节目中间，被要求重写剧本。不知道怎么办的观众都走了，现在正处于没有掌声的时期。”
对外投资的计算
“与去年相比，我们今年的机会更多。”作为一家国际知名投行的亚洲融资业务负责人，王明(化名)准备今年在中国大展拳脚。他对房地产行业的信心似乎远远大于他的客户。
和他们在国外PE(股权投资)的做法是一样的:低价买入未上市企业的股份，然后协助企业上市，然后退出股市一直是他们的盈利模式。在他们看来，这是最传统、最容易获得高额利润的方式。
以恒大为例。2006年底，德意志银行、美林和淡马锡三家投资银行斥资4亿美元占有恒大30%的股权。根据恒大3月份的招股书，美林等保荐人估算的恒大市值在1000亿-1300亿港元之间。也就是说，如果恒大顺利上市，三家投行的股票价值在300亿-390亿元。
短短一年，账面收益可达10倍。难怪在今年第一季度行业不景气的时候，仍然有4.9亿美元的资金进入房地产行业。但随着长盛地产和恒大地产今年相继宣布搁置赴港上市计划，市场开始关注私募基金能否适时退出已投资的地产项目。
主流偏向
进入2008年，面对一系列宏观调整，资本市场主流开始聚焦房地产企业的“资金压力”。
实际上，很多房企的销售还在快速增长。有分析称，5月上半月地产股第二次下跌是因为万科销售数据不理想。该公司4月销售收入环比下降35%。但如果与去年同期相比，万科的销售收入实际增长了73.5%。
每个行业都有它的销售周期。为什么同比增长70%以上的销售数据会被投资者解读为“销售不理想”？
“主要是上一阶段房地产行业扩张过快。在目前的融资背景下，销售上的一点点差异，直接影响到地产商的资金链。”广东私募基金经理陈琳分析。去年的报告也反映了该行业的困境。2007年，万科、招商、金地、保利四大上市开发商的财务状况并不乐观。4.公司每股经营性现金流为负，为近五年来最低。万科每股经营现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地和保利仅为-7.52和-7.65。
“据我们估算，去年全国销售总收入只有2.9万亿元，但买地金额却高达3万亿元。”潘一这样分析了他的同龄人的困境。在各种压力下，5月中旬，万科以500万元的价格出售了东莞项目的一半股权。
行业在生死边缘？
“其实我们现在在股市也没多少钱，大部分都借给开发商了。”陈告诉记者，和他一样，珠三角很多私募基金甚至地下钱庄都或多或少跟地产商有贷款。在他看来，贷款给开发商的风险并不高，真正的土地是最有效的抵押物。因此，自今年年初以来，他们一直在增加对房地产开发商的贷款。“确实我们的贷款成本会比银行高，但是如果算上给银行贷款的灰色成本，两者的差别不会太大。”陈认为，他们已经部分填补了银行缺失造成的真实空状态。
“与去年相比，确实有一定的资金压力，但没有外界猜测的那么大。”上述房地产公司财务总监表示。同时，他也认同资本市场的检验标准。现在国内房地产商的问题是如何保证销量。正如冯仑所说，由于刚性需求，25~35岁的国内买家会抱怨，会观望，但不会离开。吸引他们再次进入市场也是该行业今年表现的关键。