重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)

重置成本法是资产评估的基本方法之一，应用广泛。但是，这种方法有很多局限性，影响了评价结果的准确性。总结分析了评估实践中的一些具体做法，对重置成本法进行了补充，并提出了一些建议，使评估结果更加准确合理。
重置成本法是我国资产评估和房屋评估的标准方法之一，是资产评估中应用最广泛的方法。然而，重置成本法在房屋评估中的应用还存在一些问题。重置成本法如何应用于资产评估？《资产评估操作规范》的内容未能对房屋建筑的具体操作方法做出详细规定，导致评估人员在房屋建筑评估中意见不一。为了正确理解和运用重置成本法评估房屋资产，本文将对重置成本法的概念和应用要点进行简要的解释和分析，并提出一些建议。
一、重置成本法的应用原理——近似理论
在本次资产评估中，当有大量评估项目参与评估时，所采用的评估方法只是以市场上同类型建筑物或通过案例获得的当前单边成本作为参考标准，然后根据委托建筑物与参考建筑物的差异，使用条件差异系数修正参考建筑物的单边成本，从而获得委托项目的当前单边成本。这种方法称为“单边成本比较法”，通过差异调整，用其他类似建筑物的单边成本代替委托建筑物的实际成本。在资产评估中，是根据“替代原理”理论实现的，得到的评估值只是一个近似值。只要这个近似值符合评估基准日的市场价值标准，误差值控制在合理范围内，这个评估值就是正确的。这种方法得到的评估值既不是修复重置成本，也不是完全重置成本，而只是近似的重置成本，因为它不是按照原设计编制的成本。对于单体建筑的评估项目，即使采用概算法，根据原设计图纸重新编制概算，也很难在施工期间完成很多评估项目的现场变更签证，编制的造价只能是大概的准确。上述“替代原理”和近似理论概念非常重要，它们为我们用重置成本法评估房屋建筑奠定了应用基础。以下是一些常用的计算住房成本的方法。
二。房屋成本计算方法分析
房屋建筑评估中，重置成本法一般分为三个计算阶段，即成本计算阶段、重置价值计算阶段和评估价值计算阶段。无论用什么方法评估房子价值，后两个阶段都是完全一样的，不同的是成本计算中使用的计算方法不同。众所周知，建筑工程项目工程造价的计算方法不外乎预计算法、竣工结算调整法、造价交换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。还有一种概算指标编制方法，是概算编制方法的另一种形式。它与概算编制方法的区别在于使用的定额不同。概算编制法使用的定额是建筑预算定额，概算指标编制法使用的定额是建筑设计概算定额。在企业或集团建筑物整体资产评估中，单边成本比较法是应用最广泛、最有效的评估方法，一般不提倡指数调整法。总之，上述各种成本计算方法的选择应根据可获得的评估数据的条件来确定。下面将分析各种成本计算方法的适用条件。
1。预算(决算)计算方法
根据资产评估的概念，预算(决算)计算方法不是一种正式的评估方法。一般情况下，预算(决算)计算只能作为房屋评估的基础数据，是委托方提供给评估人员的，而不是评估人员必须做的工作，更不要说资产评估和预算(。用设计预算指标来编制工程造价的方法就更不能用了，因为设计预算指标是建筑初步设计时的经济控制指标，并不能代表建筑的实际价值。用这个指标来编制工程造价，很可能造成误差过大，失去评估值的准确性。
2。竣工结算调整法
竣工结算调整法一般适用于原始竣工结算资料完整、准确、可靠，且接近评估基准日，与现行建筑成本差异不大的房屋评估情况。通常可以通过不超过5%的成本调整系数对原竣工结算进行调整，得到委托建筑的当前成本。如果不满足上述条件，建议谨慎。
3。成本变动算法
成本变动算法其实就是重新设定定额法。它是应用现行预算定额，按原工程量估算房屋现行成本的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委托建筑的工期已过长，概算定额发生变化，建筑造价发生较大变化，原竣工结算造价不能再作为评标依据时，一般可采用成本换费用算法。但在委托建筑的各种技术资料齐全、竣工结算原始资料完整的情况下，必须采用这种方法，否则不得使用。
4。工料-机器价值编制法
工料-机器价值编制法是将委托建筑的人工、材料、机械费用分别计算，然后相加计算建筑成本的方法。一般适用于单体建筑的评价。这种方法的适用范围很窄，因为这三种费用的原始数据很难完整，准确性很难掌握，容易因数据不完整或不准确而失去成本的正确性。只有在评估项目的所有相关资料齐全、数据准确的情况下，才能使用该方法计算建筑成本。否则，慎重考虑。