美国不动产收益法评估中的回报率（二）

四。收益率(Y)
在美国的《房地产估价》一书中，收益率是收益资本化法中应用的收益率。报酬资本化法是将房地产在各个时期的未来收益，包括房地产的最终出售价值，以收益率折现，使未来收益转换为现值的方法。它预测房地产持有期的未来收益，利用折现现金流公式(DCF)(以折现率将预期未来现金流转换为现值)或房地产模型分析(根据不同的年金收益模型)将收益转换为现值，模拟典型投资者的预期和假设。根据这种方法来分析房地产投资，投资者可以知道投资一个房地产是否能得到投资者所要求的利润或报酬水平，即满意的资本报酬和完全的资本回报。这是一个动态的过程。
收益率是资本的收益率，通常用年复利的百分比来表示。是将评估对象的各期预期收益(包括各期收益和投资结束时的出售价值)折现为各期收益现值的比率。可分为利率(名义利率、实际利率)、综合收益率和自有资金收益率。收益率不仅考虑了房地产的所有预期收益，还包括投资结束时房地产的出售价值。折现率实际上是报酬资本化方法中使用的一种报酬率。综合收益率和自有资金收益率都是房地产估价中的具体内部收益率。回报率是一个动态指标。
(一)折现现金流量分析中如何确定收益率由于计算机的广泛使用，折现现金流量分析(DCF)在收益资本化法中被用来估计房地产的投资价值。折现率或收益率的确定成为DCF的关键。与直接资本化法从过去的比较案例中确定收益率不同，确定收益率更侧重于比较案例中投资者对未来的预期。评估人员可以通过对比较案例双方的访谈，了解投资者对未来收益的预期和态度，得到比较案例的预期收益率，进而直接确认标的房地产的预期投资价值，或者通过估算比较案例的预期收益和出售价值间接计算预期收益率。在DCF中，由于同一持有期的不同时期存在不同的风险，所以要用不同的收益率来反映未来的收益。当然，用单一收益率贴现所有收益还是用不同收益率贴现不同收益，取决于市场中投资者的行为。
(二)收益模型或房地产模型中收益率与收益率的关系。收入模型或房地产模型是美国房地产估价中预测投资者收入的特殊公式或模型。应用收益模型时，比应用DCF公式需要更少的假设和数据。
1。收益模型中的回报率。因为房地产每个时期的收益都有不同的变化规律，收益率和收益率都会发生变化。在某些情况下，如果房地产在一定持有期内有固定的净营业收入，并在持有期末按原购买价格出售，此时的折现率或收益率等于综合收益率。但在某些情况下，如果投资者在持有该房地产期间每年都获得固定的收益流，资本综合收益率是固定的，投资结束时该房地产的价值为零，这意味着该房地产的资本收益和资本回报都包含在各期的固定收益流中， 而此时的综合收益率等于综合收益率与偿债基金因子之和(偿债基金因子是以1元复利计算的本息之和的倒数，1/sn = 1/(1+i) n)。 即:ro = Yo+1/sn。这个公式叫做Inwood条件，yo代表投资资本的资本回报，1/sn代表资本回报。此时偿债基金系数是用综合收益率Yo作为折现率I计算的
如果1/sn = 1/(1+i) n中的I是用安全利率作为折现率I计算的，那么此时ro = yo+1/sn称为霍斯柯尔德条件。安全利率一般是保险储蓄存款或国债的通行利率，低于投资者投资本金的综合收益率。此时的综合收益率称为投机利率。霍斯柯尔德条件计算的综合资本化率(又称霍斯柯尔德资本化率)高于因伍德条件计算的综合资本化率，因此，直接资本化法公式评估的房地产价值(价值=净营业收入/综合资本化率Ro)也相对较低。Hoss Coard条件的适用范围较窄，主要用于评估消耗性资产，如矿山、租赁设备和动产。
2。房地产模型中的收益率和回报率。
房地产投资者往往希望最终的房地产投资收益包含房地产升值，即期望总收益率高于综合资本化率等收益率。回报率是一个完整的指标，包含了任何房地产的升值。收益率与收益率的关系公式为:Y=R+A，其中Y为收益率，R为收益率，A为反映收益与价值变化的调整率。
(三)综合收益率、自有资金收益率、利率的概念。综合收益率Yo是所有投入资本的收益率。它考虑了房地产持有期间的收益变化和投资结束时出售价值的变化。不需要考虑贷款融资的影响，是在假设没有融资购买的情况下计算的。综合收益率可以看作是贷款和自有资金的收益率，概念上是自有资金收益率和抵押贷款收益率(或抵押贷款利率)的加权平均值。
自有资金收益率Yo为自有资金收益率。即房地产持有期内所有收益与自有资金投资额的比值，得出自有资金收益率。房地产持有期的总收益包括房地产持有期内每年的税前或税后现金流量，以及持有期末的出售价值，即房地产税前或税后销售收入扣除所有抵押贷款和出售费用后的余额。它不同于按揭贷款的回报率，后者称为利率。自有资本收益率是自有资本投资者的内部收益率，对于自有资本投资者，应考虑债务融资对现金流的影响。自有资金收益率和自有资金收益率不一样。前者是自有资金收益率，后者只反映一年内自有资金的收益或现金流与自有资金的关系。前者是投资业绩的完整衡量指标，后者不是，也不是投资资本的回报率(不能反映资本增值)。由于自有资金收益和价值的变化，自有资金收益率可以高于或低于投资资本的自有资金最终收益率。自有资金收益率可以从近期对比案例中提取。
利率，不贴现，等于贷款人参与收益分配时的收益率。贷款人的利息和自有资金的利息是一样的，即贷款还款金额的阶段性收益(利息收入)和到期或未到期应还的贷款余额。