房地产估价：相邻关系与地役权（一）

一、地役权与相邻关系的两个立法例
地役权是与相邻关系相关的概念。这主要是因为在当今的民法体系中，关于地役权与相邻关系有两种立法例:将地役权与相邻关系合二为一的立法例和分别予以规范的立法例。
(1)合并规范及其原因以法国为代表的大陆法系国家的民法典多采用合并规范的模式。在这些国家，相邻关系又称为法定地役权，法定地役权和约定地役权合称为地役权，在用益物权一章中有规定。
(2)德国(日本、瑞士等)等国家。)采用单独规范的规范模式及其理由。按照分别标准化的模式，地役权仅指约定的土地服务(以及通过时效取得的地役权)，在用益物权编中规定；法定地役权被视为相邻关系，在所有权一章中有规定。之所以这样立法安排，是因为地役权(约定地役权)属于用益物权，而相邻关系只是对所有权的限制。
可见各国的地役权规定并不完全一致。那么，什么是地役权，约定地役权与相邻关系(法定地役权)有什么区别？我们不妨效仿法国模式，先搞清楚什么是广义地役权。
二。广义地役权
土地权利人(包括我国的土地使用权人)为了使用自己的土地而对他人的土地进行有限使用的权利，是地役权。地役权一般涉及两块土地，分别属于两个所有者，其中一方为另一方提供服务。其中，需要用于使他人的土地成为服务用土地，供他人行使的土地称为服务用土地；相应地，前一个土地所有者被认为具有地役权，称为地役权人，后一个土地所有者被认为具有服务的义务，称为役工。因此，役权从被役地的角度来看是一种权利，从被役地的角度来看是一种负担或义务。
地役权作为一种对他人土地的廉价权利，可以通过两种方式取得，也可以根据其发生而取得。一个是根据法律，一个是根据当事人的约定。因此，地役权可以分为两类:约定地役权和法定地役权。顾名思义，法定地役权是根据法律对他人土地的廉价权利。契约地役权是一种基于当事人约定的对他人土地的廉价权利。法律之所以规定一个人在别人的土地上享有土地地役权，主要是因为如果不给予这样的优惠，他就不可能或者不方便使用自己的土地，而且法律对当事人规定了地役权的义务，使各自的土地得到有效的利用。但当法律上没有地役权的义务时，一方可以基于约定给予另一方对其土地的使用权，从而产生约定的地役权。
地役权取得中，仍有时效取得，即在法定时效期间内，以和平、公开(表面上)和持续的方式使用他人土地的，可以申请登记为地役权人。比如A和B相邻，A原来的路通向高速公路，但是它要绕道。为了方便，即放弃原路，改走B的土地，B也从未因其情动而提出异议。如果这种情况持续到法定时效期间(如20年)，那么甲方可以请求将其交通事实登记为交通地役权。这种地役权的基础是法律规定的，但在采取单独规范的国家，地役权规范中也承认这种取得方式。在这一点上，各自规范模式中的地役权并不完全基于当事人的约定。
一般法定地役权与法定地役权的区别在于，法定地役权只要具备取得要件(最重要的是必须)，就可以立即取得，而法定地役权本质上是不必要的。但法定期限过后，这一事实被法律承认，地役权取得。所以法定取得还是不同于时效取得的。以下法定地役权(相邻权意义上的法定地役权)不包括时效取得。
总之，广义的地役权包括法定地役权、时效取得的地役权和约定的地役权。取得地役权具有法定地役权和约定地役权的一些特征。