对商品房预售认购书法律效力的探讨（一）

楼市购房定金纠纷在众多投诉中一直排在第一位，而引发这一纠纷的主要原因是签订认购书，并在签订购房合同前支付大量定金。如买受人逾期不能与出卖人签订购房合同，出卖人有权没收定金。笔者对认购书的法律效力和存在意义进行了探讨。【/br/】第一，笔者认为认购书是双方在平等自愿的基础上签订的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有的法律法规。
根据民法理论，合同可以分为本合同和预约合同。预约是指双方约定在未来某一时间订立某一合同的合同。将来要订立的合同叫“本合同”，而订立本合同的合同叫“预约”。聘任期间，本合同在聘任时尚未成立。预约合同的成立和生效只是使当事人在将来有订立这种合同的义务。它们具有不同的性质和法律效力，不能混淆。当事人约定的义务是订立本合同。因此，一方只能要求另一方订立合同，而不能要求另一方按照本合同的内容履行。
认购书的成立和生效只是当事人在可预见的期间内签订购房合同的义务，其“自本认购书签订之日起十日内正式签订”是指预售人向买受人发送十天内签订购房合同的义务，而不是向买受人发送签订购房合同的要约。约定在一定期限内有签订购房合同的义务，只是约束了一个后来的签订行为的签订意向，而不是肯定以后要签订的内容。因此，笔者认为认购书实际上是预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，受《一般合同法》的规则管辖。【/br/】简单来说，如果有人在认购书上签字，只要他按照认购书的条款在规定的期限内与预售人谈好了具体的购买事宜，就可以认为买受人已经履行了义务。谈判是否成功，合同是否签订，是另一个新的合同事项。
另一种观点认为，预订是一种民事法律行为，有时间限制。所谓有期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中约定一定的期限，并以期限的到达作为法律行为有效和无效的依据。表面上看“本认购书自签署之日起十日内正式签署”，似乎规定了合同生效的期限。但事实上，并非如此。因为在有期限的合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同中约定了一定期限，在该期限后生效。但认购书签订时，双方没有正式的合同关系，所以不存在有期限的合同。
其实在现实生活中，类似认购书的预约合同屡见不鲜。比如签订广告合同，需要预约广告位；如果想投资证券业务，需要预约开户；读者需要预约借阅热门书籍；专家需要看病；商人在洽谈投资前需要预约面试；诸如此类。它们的法律性质其实和认购书是一样的，都是对后面正式合同的前置约定。但由于涉及标的金额较小，双方权利义务简单明确，不像认购书那样引人注目。
其次，认购书的成立和效力的法律条件。
目前，绝大多数意见认为，认购书只有包含以下条款才能被视为有效:一是约定特定商品房不得向第三人出售；二、按照认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定期限内协商订立买卖合同；第四，当双方未能就该主要条款达成一致时，应根据双方的约定或法律规定、交易惯例或公平原则解决合同争议。【/br/】诚然，合同成立的核心条件是当事人意思表示的一致，但这并不意味着认购书就一定要明确无误，以后要签订的购房合同的主要内容也一定要一致才能成立。
根据我国合同法规定，通知到达要约人时生效，合同自生效时成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定须经批准、登记等程序方可生效的，从其规定。要约要发生法律效力，必须有明确完整的内容，即必须具备足以订立合同的主要条件。但对于如何满足合同成立的基本条件，法律并没有强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条规定:“向一个或几个特定的人提出的订立合同的建议，如果非常明确，并表明要约人在被接受时受其约束的意图，即构成要约。如果建议书陈述了货物，并明确或含蓄地说明了数量或如何确定数量和价格，则建议书是非常明确的。”按照这一条的意思，显然是要求商品明确，只要能确定数量和价格，就满足了要约的条件。美国《统一商法典》的规定更简单:货物买卖合同只要有标的物和数量，价格、履行地点、时间和违约责任可以事后确定，就是有效合同。审查房地产估价师
买受人根据预售人公开发出的要约邀请，前来对其销售的标的(即预售商品房)进行审查。这时，买方将事先准备好的认购书提供给他。这种行为很明显是预售人向买受人发出要约，因为他希望买受人能根据他提供的认购书内容与他签订合同。一旦买方表示愿意与之签订合同，即表明其已出具并接受认购书的法律约束力。此时宣布预约有效，不管是书面签订还是口头签订，认购书内容是否齐全，只要其有具体的商品房。至于数量，我觉得可以省略。首先，购买商品房不同于动产，每一种都可以是相同的，平等的。所以，如果没有约定数量，从一个到一千个，对卖家来说利润和费用的差别会很悬殊。但是，商品房是一个楼盘，在预售时通过效果图清楚地向买受人展示了其所能提供的全部商品房。同时空之间的坐标表示某一特定商品房所处的层次、位置、朝向，即每一个商品房都存在于某一特定的空房间中。我们也可以理解，没有完全相同的商品房。其次，由于商品房价格巨大，现实中很少有购房者会同时购买两套以上的商品房。退一步说，此时由于商品房的质量、价格、面积、交房期限等最重要的条款没有涉及或可能涉及，所以再详细谈商品房的购买数量就没有意义了。