房地产估价师：论房地产居间合同（二）

二。我国现行房地产中介合同现状
(一)现状
我国现行房地产中介合同是随着中介市场的发展而发展起来的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，仍处于早期探索阶段。房地产经纪人的中介活动可以更好地促进房地产交易，加快房地产流通，有利于房地产资源的分配和利用。与此同时，巨大的利润空使得大量运营商进入这一领域，也引发了诸多争议。一些房地产中介机构及其工作人员为了追求短期利润，不惜抛开节操，以欺诈手段故意实施一些违法行为。关于房地产中介服务行业，目前国内只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务条例》、《房地产中介服务收费通知》等法律法规和规章。在此基础上，各地工商、房管部门陆续出台了通知、办法、规定等一些地方性法规。但这些法律法规的广度和深度，以及对违法行为的威慑作用，还不能满足中介市场发展的需要，不能有效规范和发展市场行为，需要进一步完善。
(二)漏洞——没有统一规范格式的合同，不利于规范市场运作
上述房地产中介服务法律法规均未明确提及房地产中介合同格式，也未向社会提供一些规范的合同格式。这对市场的规范运作带来很大的不利。
现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产中介合同一般没有固定的格式，客户与中介达成的合同往往是口头合同。至于口头合同，要使其成为一个可以有效履行的合同，难度相当大。毕竟不是所有人都讲究信用，我国也没有像国外一些国家那样建立个人信用档案，所以人们履行合同的信用可想而知。【/br/】就书面合同而言，目前市场上运作的各种文本的房产中介合同，大部分是中介提供的标准合同或买卖双方提供的标准合同。这些内容不同的合同只有一个共同点:保证了提供方的利益，却不能公平地体现买卖双方的利益平衡。以广州为例，关于房产二手买卖的标准合同只有一份，就是广州市房管局在上世纪90年代初印制的只有七八条的合同，其中买卖双方的权利义务非常简单，根本无法满足当今市场的需求。狭隘落后，单从支付方式就能体现出来。现在付款方式已经不局限于一次性付款和分期付款，还包括银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转账付款等等。在没有任何规范的房地产中介合同文本的情况下，国内房地产市场的合同运作非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司联合起来制定标准合同，但这些合同的出发点大多是有利于中介公司的，而形式上的公平和实质内容却暗藏文章，以达到让中介公司盈利的目的。
相对于中国香港的房地产中介合同，作为房地产管理部门，香港房地产代理监管局负责向房地产交易商和房地产经纪人提供各种格式的文本，相关法律强制适用这十二个标准文件，如《香港住宅物业买卖的房地产代理协议》、《香港住宅物业购买的房地产代理协议》、《香港住宅物业租赁的房地产代理协议》。这种由行政机关对行业进行基础管理的做法，对国内房地产行政主管部门具有重要的借鉴意义。
立法有必要规定政府有关部门使用格式合同和制定标准化合同文本。各地房地产主管部门要在公平平等的基础上，尽快制定房地产市场主体使用的相关合同文本，营造国内房地产市场有序健康竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。
三。房地产中介合同立法的改革与完善
(1)明确规定房地产中介合同是中介合同的一种，应严格区别于居间合同
合同法中所说的中介合同是一个大的外延概念，调整的是各种形式的中介关系，但房地产中介合同是典型的中介合同。居间合同订立后，居间人完全独立于交易中不动产买卖双方的民事主体。他可以参与双方的合同谈判过程，但不参与合同的订立，也不是任何一方的代理人，只是充当双方的中间人。这是与委托合同的一个重要区别。佣金经纪人是接受委托，以自己的名义为委托人的利益订立合同，并直接享有合同的权利和义务的人，与佣金合同最为相似。
市场上，一些无良中介往往打着经纪的名义，赚取合同差价。主要手段是二手房业主开始找中介卖房。双方没有签订任何合同，中介也不“买”房子，只是做一般的代理工作。但是，当中介找到合适的买家并谈妥价格后，房产中介就与卖家签订经纪合同。约定的内容是，卖方将房屋以一定的价格卖给中介。如果中介以高于这个价格的价格卖房，差价归中介所有。但实际上中介根本没有支付房款买房子。结果，本该由业主拿到的房款，名正言顺地被中介吃掉了。而买方也因此遭受了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就出现了“两难”，因为法律并没有禁止房地产经纪人签订经纪合同。然而现实中，有太多的人吃过这种“哑巴亏”。有关行政部门只能表示“不支持这种中介行为”和“不鼓励签订经纪合同”的态度，却没有法定措施来纠正这种市场行为。考试房地产估价师
鉴于中介市场存在一些不健康的现象，有损买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑制定法律法规，加大对非法从事中介行业、损害他人利益的处罚力度，禁止以经纪形式签订房地产中介合同损害买卖双方利益。同时，根据国家现有的房地产中介服务收费标准，超标准收费将受到处罚。
(2)中介与委托人之间的信义义务的对等性决定了通知制度和信息披露制度必须完善
1。确实有必要规定委托人的信义义务
。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当向委托人如实报告订立合同的重要事项。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬，应当承担损害赔偿责任。这符合《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法目的。不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人的居间人，而缔约过失责任的主体是缔约时不善意行事的合同当事人。
在房产中介过程中，如实报告的前提必须是中介对与订立合同相关的事项进行了充分的了解和知晓。在实际操作中，房产中介只能依靠房主对自己房屋的详细描述，并向相关房管部门查询得到一些房产信息，从而了解房屋产权是否合法清晰，是否被抵押、查封等情况。也可以实际检查一下房子，看看有没有漏水，墙体爆裂，环境噪音等等。如果业主故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完全实现。最近接触到一个案例，买家在收楼后的第一个晚上就发现，房子里的下水管道每天晚上都会发出很大的声音，严重影响生活，但是楼款已经交了。买便利认定这一切都是经纪人的错。是经纪人把这样的房子卖给了他，所以他向经纪人索赔。类似的纠纷越来越多。其实经纪人也不知道，根本就是业主隐瞒真实情况。但是在人们的意识中，第一时间想到的责任方一定是经纪人，因为大部分购房者都会认为自己交了很多中介费，但最后还是买了这样的房子，所以就断定经纪人一定隐瞒了真实情况。这种判断对券商非常不公平，脱离事实。【/br/】笔者认为，如果当时制定合同法时已经充分考虑到中介与委托人之间的平等关系，委托人有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会如此纠结，买受人也会清楚地看到这种法律关系的构成，从而不至于纠结于诉讼之中。另一方面，中介机构也应该意识到这个问题的重要性，并及时采取措施保护自己的合法权益。业主委托出售房产时，房屋的具体情况，包括每一个细节，都要以书面形式写进中介合同。以后发生纠纷时，可以有足够的证据对比是否尽了最大努力如实告知买方相关事项，减少不必要的纠纷。
2。完善通知制度
目前我国没有专门针对不动产交易中通知的法律规定，也没有对不动产交易中买卖双方的通知义务作出详细规定。只有通过立法建立全面的通知制度，才能防止房地产交易中的问题。但这并不是一件容易的事情。例如，很难确定通知的时间。如果时间定得太晚，会极大地影响买家的判断和决策，增加买家放弃的几率，不利于交易的稳定。一个完善的通知制度不仅要规定经纪人、买卖双方的通知义务，还要规定通知的时间、方式、一些限制、免责范围和条件等。