房地产估价：房地产成本管理制度（二）

三。房地产成本监控
(一)成本监控体系
1。根据集团管理制度，集团建立了以总部管理监控和各开发企业经营监控为核心的房地产成本监控体系。在总经理的领导下，项目经理负责，各职能部门实施运行机制。
2。各监控中心要树立全员成本意识，全程监控房地产成本。
3。各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审计部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，以保证成本控制的顺利进行
(二)成本监控体系建设要求
1。各房地产公司应根据管理需要，制定和完善包括以下方面的成本管理制度，并报集团总部备案。
◆计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；
◆招投标管理制度；
◆合同管理系统；
◆项目(质量、进度、监理、现场、工程清单、竣工验收、移交)管理体系；
◆预决算(含概算、设计变更、现场签证、结算支付)管理制度；
◆成本控制系统；
◆物资设备管理制度及以上，各单位可单独或综合制定。
2。集团总公司要不断总结各开发企业的成本控制经验，在此基础上，逐步改进和完善集团房地产成本管理体系。计划管理。各开发企业应根据项目开发节奏及时编制成本计划，并对计划执行情况进行跟踪、检查和考核:
◆开发产品。
◆期间费用计划；
◆降低成本的技术组织措施计划。
2。成本计划是以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为基础，综合考虑各种因素而编制的，做到目标明确、先进可行，并尽可能数字化、图形化。
3。各开发企业要完善成本考核办法，建立成本降低率、成本节约率、项目投资回报率等成本考核指标。分析和检验。在成本控制过程中，各开发企业应根据开发阶段，定期分析房地产成本的构成、差异及原因、控制措施及其效果，及时总结经验教训，做好下一步的成本控制工作。分析重点:
◆计划及其执行情况；
◆实际成本与预算成本、计划成本的差异及其原因；
◆分析期间的控制措施、效果、存在的问题、改进建议及对策；评价、结论和建议。
2。集团总部根据管理需要，按项目对成本控制进行分析和检查。信息交流。向集团总部上报的常规成本信息主要包括:项目的基本信息；
◆应根据会计制度编制的成本会计报表；
◆成本动态及分析数据；
◆地方性政策收费项目、内容、标准、政策依据和适用期限、收费部门。
2。根据例外管理原则，以下非正常成本偏差及其处置方法应随时向集团总部报告:
◆当地相关法律法规的重大调整；
◆成本超标率占单项工程总成本10%以上，且占自身预算成本或计划成本30%以上的项目和事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素造成的成本增减)；
◆合作条件变更；
◆补交地价款。
3。各开发企业应建立成本信息数据库，相互交流成本控制的经验教训。
四。房地产开发中的成本控制
(一)项目立项阶段的成本控制
1。各单位在启动新项目时必须向集团总部提交项目启动申请和详细的可行性研究报告，由集团项目启动听证会讨论通过。可行性研究报告应包括以下内容:
◆成本估算及控制目标和措施，除地块基本情况、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位等；